1。如果开发商违反法律法规，像买受人无预售证卖房一样签订商品房买卖合同，购房合同无效。开发商误导买受人，造成买受人重大误解，或者开发商违背真实意思逼迫买受人签订房屋买卖合同，都是无效的。但买方需提供证据，向法院和仲裁机构申请变更或撤销。如果开发商未经购房者事先同意私自变更设计，包括房屋类型、面积、朝向等，购房者有权要求退房，购房合同无效。

4。房屋面积误差大于3%

开发商交付房屋的实测面积与合同约定的建筑面积或内部面积之间的误差绝对值大于3%。购房人有权要求退房，购房合同无效。

5。房屋主体结构质量不合格

房屋主体结构是指承重墙、梁、柱等，经工程质量检验机构鉴定，主体结构不合格的，买受人有权退房，并解除购房合同无效。

6。无民事行为能力人、限制民事行为能力人应当签订购房合同，否则合同无效。这里主要是在二手房交易比较普遍。