征收和征用的共同点在于强制性。征收和征用，均仅依政府依法作出的征收命令、征用命令而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人的同意。征收和征用的不同点是：征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着所有权性质的改变；征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体，并不改变所有权性质。按照国际间的共同规则，征收须符合三项条件，一是“为了社会公共利益”的目的。“社会公共利益”以外的目的，例如商业目的，绝对不适用国家征收。所谓“社会公共利益”，是指“全体社会成员的直接的利益”。例如公共道路交通、公共卫生、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等，均属于社会公共利益。建设“经济开发区”、“科技园区”，虽然可以使社会成员“间接”得到利益，仍属于商业目的，不属于社会公共利益。因商业目的需要取得单位和个人的土地使用权，应当与土地使用权人平等协商，并签订合同。二是征收应符合法律规定的权限和程序。征收虽然具有强制性特征，但仍然属于一种商品交换关系，本质上属于一种民事法律制度调整的范畴。与税法上的税收制度和行政法上的罚款制度的根本区别，就在于征收必须给予公正补偿。具体的征收行为，虽然符合第一项和第二项法定条件，如果对被征收的单位和个人未予补偿或者未予公正补偿，就变成了对人民合法财产的无偿剥夺或者低价剥夺，这不仅违反宪法保护人民合法财产的基本原则，也违背了政府保障人民合法财产的神圣职责。征用的实质是国家强制使用单位和个人的财产。按照发达国家的经验，只在发生战争或者重大自然灾害等严重威胁国家和社会整体利益，而由国家宣布处于紧急状态的情形，才能依法征用单位、个人的动产和不动产。在紧急状态结束或者使用完毕之后，如果被征用的财产还存在，应当返还原物，如果原物已经毁损，则应当照价赔偿。是否有必要建立具有中国特色的征用制度笔者的答案是否定的。国际上通行的征用制度，继承了人类历史上法治文明的优秀成果，充分体现了法律对公民财产权这一“私权利”和政府保障社会整体利益实现的“公权力”的有机统一(现代行政法的本质特征就是其平衡性)。