房屋买卖合同无效返租合同效力是无效。房屋买卖合同未实际履行的，出卖人应向买受人返还所收取的房款，买受人返还房屋；合同已经履行的，双方当事人可以进行协商沟通解决；无法达成协议的，应由法院判决确认无效。

一、夫妻共同房产登记在丈夫名下被私自卖掉

1、房屋买受人在签订房屋买卖合同时，是否明知出卖人有其他共有人，如果不是明知，则该买卖合同有效果是明知，则合同除经共有人追认外，合同无效。对此，房屋出卖人和其他共有人负有举证责任。

2、如果房屋买受人是善意的，但未办理过户手续，虽然不影响合同的效力，但由于房产涉及共有人的所有权，按照物权优先于债权的原理，房屋买受人不能取得房屋所有权。买受人只能按照合同约定，追究行为人的违约责任，而不能要求行为人继续履行过户义务。

二、法律对认定商品房预售合同的效力是怎么规定的

出卖人已取得商品房预售许可证明与买受人签订的合同是有效的，未取得证明的，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。未取得商品房预售许可证的，预售合同无效。但是起诉或申请仲裁前已取的，有效。商品房预购协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，认定该协议为有效的房屋买卖合同。

三、夫妻一方卖房签的合同有效吗

夫妻一方签的合同是否有效，具体如下：

1、如果是婚前财产，不需要对方签字就是有效的；

2、如果房屋是夫妻共有的，夫妻一方未经另一方同意，签订的房屋买卖合同无效；

3、第三人善意取得房屋的，房屋买卖行为对第三人有效。