免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款常被合同一方当事人写入合同或格式合同之中，作为明确或隐含的意思要约，以获得另一方当事人的承诺，使其发生法律效力。在物业服务合同中，经双方同意，物业服务公司可以在物业管理合同中约定减轻自己的部分责任，但不能免除自己的一切责任，否则该条款就是无效的。

一、合同免责条款的特征

合同免责条款的特征包括：

1、免责条款具有约定性，都是经双方当事人依据意思自治的原则协商同意的；

2、免责条款具有规定性，必须是以明示的方示作出；

3、免责条款具有约束性，合同订立后，一旦出现免责条款规定的情形和条件时，即可排除或者限制当事人未来的民事责任。

二、免责条款哪些情形无效

免责条款无效的情形有：

（一）显失公平的无效，提供格式条款一方免除自身责任，加重对方责任，排除对方主要利益的；

该条款无效，这种明显免除自己责任或明显排除对方当事人主要权利的免责条款，造成了当事人事实上的诉讼地位偏差和不平等，也就是明显失去公正即显失公平，必须确认无效；

（二）以各种方式、手段订立的免责条款，损害国家、集体或第三人间利益的无效。

一方以欺诈、胁迫手段、恶意串通或以合法形式掩盖非法目的，订立合同中设立的免责条款，损害国家、集体或第三人利益的，均属无效；

（三）免责条款未向当事人提醒注意和详细说明的无效。