土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。

计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。

1、无发票的按照评估价总额的3%交纳土地增值税;

2、有发票的按以下方法征收：

土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。

可扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等。

土地增值税实行四级超额累进税率，即：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额

=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税

额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%

-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

以你们卖出时取得收入12万的为土地为例，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为12*3%=0.36万元。

如果按照有发票的话，则需视你们增值了多少金额，按累进制征收，假如增值了5万元，税率为30%，减合理费用后，约1.5万元。