房产律师解答：

各个法院的判定不同，如果卖方违约，房价上升，说明是买方有损失，20%的违约金法院会支持的可能性比较大。现在房价如果下跌了，买方因卖方违约不卖的损失就减小，对方有可能会主张违约金过高而要求减少。

现在如果买方没有能力补齐贷不到的款，为了减少卖方因房价下跌造成的损失，需要及时聘请律师向卖方发出书面解约通知，这样就不再承担通知以后房价下跌给卖方造成的损失。还有很多都是口头通知，去年我接触到有一个案例，开发商多次电话通知买方来办理入伙手续，买方看到2008年时房价正在下跌，就以质量问题为借口拖着不入伙，双方合同有约定的，多少天卖方迟延交房，买方就有解除权。买方后来就抓住这个卖方迟延交房的借口要求解除合同，法院判决支持了买方。因为卖方难以举证是按期通知过买方入伙，所以要注意收集和保留证据。

详细问题请咨询房产纠纷律师