一、哪些房产不能转让

根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。并不是所有的房地产都可以进行转让，某些形式的房地产是依法不能转让的。因此，购房者在意图购置房地产时，需要对购买标的物进行审查，属于以下类型的房产依法是不能转让的：

1、以出让方式取得国有土地使用权的，没有按约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，或者没有按照出让合同的约定进行投资开发的。

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3、依法收回土地使用权的。

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

5、权属有争议的。

转让是对某一财产具有所有权，从而享有处分权的典型体现。如果某一房产权属方面有争议，即无法确定房产的所有权人，自然也无法行使相应的处分权，则不可进行转让。这一方面是保护权属争议人的合法权益不会因他人的擅自转让而受到损害，同时也是对有意受让该房产一方权益的保护。

6、未依法登记领取权属证书的。

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。

8、法律、法规规定禁止转让的其他情形

房地产转让有上述情形之一的，一律认定为无效。

二、哪些房产经房管部门批准方可转让

下列房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让：

1、通过行政划拨取得土地使用权的;

2、取得土地使用权时减免地价款的;

3、法律、法规规定的其他情形。