不得转让的房地产包括：

1、以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的；

2、司法机关和行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；

7、法律、行政法规禁止转让的其他情形。

法律规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当满足特定条件。

股权转让下的房地产转让应规避的风险有哪些

根据《公司法》的有关规定，公司股权的内部转让，无须征得其他股东的同意。所以，不需要经过复杂的程序，只需转让方股东和受让方股东达成股权转让协议，并依法办理相关手续即可。但如果向股东以外的第三方转让股权的，应当具备股东会决议等相应的程序文件。涉及国有资产转让或外资并购与外资准入的，根据国家规定需要申报审批的，应按照规定履行申报审批程序，获得国家规定的批文。

公司股权转让下的房地产转让，受让方必须分别考虑房地产项目风险和公司股权并购风险（来源于目标公司或有债务的转移）。

在股权转让协议中，受让方需要防范以下一些风险：

一是目标公司或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、其他到期或未到期的一般性债务等；

二是股权和股权并购的合法性风险；

三是因房地产项目尚未取得四证或四证不全的，或是尚在申报中的预期项目，均存在不可避免的政策风险；四是前期规划和前期施工的瑕疵风险等；五是股权并购协议的履行风险。

公司股权转让下的房地产转让，受让方可以通过以下几点来进行风险管理。第一，成立专门的项目并购小组，包括法律、财务和房地产等核心小组。第二，前期的审慎调查与风险评估。审查目标公司的财务状况、对外合同签订与履行状况、项目规划与执行状况等。审查文件包括：公司的注册成立文件、财务报告、税务资料、转让前的专项审计报告等，审查目标公司对外合同记录和用印记录报告等。第三，收购方案的确定与谈判。第四，股权协议的签订与监督执行。

《城市房地产转让管理规定》第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《城市房地产转让管理规定》第六条下列房地产不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。