土地使用权取得的依据是出让、划拨、转让三种方式。出让是通过招标、拍卖、挂牌、协议取得国有土地使用权；划拨是经国家批准申请无偿得到国有土地使用权；转让是通过出售、交换和赠与等方式取得国有土地使用权。

一、划拨土地上的房屋可以出售吗?

可以。但是必须要经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且符合土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人、领有国有土地使用证等条件。

划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拨等几种。

而划拨土地在国家征用时，没有土地补偿费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0.5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。不符合一定的法律条件，不得转让、出租或抵押。

另外，转让划拨土地未经批准的行为无效。划拨土地转让应具有批准权的人民政府审批公文，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，具有国有土地使用证、缴纳土地使用权出让金同时签订书面转让合同。

合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。

二、国有建设用地使用权出让合同是什么意思

国有土地使用权出让合同是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有建设用地使用权的取得方式一般有两种：

1、划拨方式，划拨国有土地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。在办理划拨国有建设用地使用权时，应保持划拨国有建设用地；

2、协议出让方式，协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

三、私自出租土地违法吗？

私自租赁土地在以下情况下违法：

1、未经批准，非法出租以划拨方式取得的国有土地使用权；

2、不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的国有土地使用权；

3、将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设；

4、不符合法律规定的条件，擅自转让房地产开发项目。