通过培育、规范和促进物业管理的招投标市场，不仅有效推动了数以千计的物业服务公司踊跃参与市场竞争，有效地带动和提升了物业管理行业整体经营能力和服务水平，最大限度地保障了广大业主的合法权益，使百姓满意。

随着上海市房地产业的发展和住房制度改革的深化，上海物业管理市场得到了扎实稳固的发展。18年来，上海市政府主管部门和物业管理行业协会始终将培育和规范物业管理招投标市场作为推进本市物业管理健康发展的一项重要举措。

扬帆起航第一标

上海市徐汇区房地局于1999年7月，在全市范围内率先尝试了第一个物业管理公开招投标项目，位于上海徐汇区淮海路上的“鑫城苑”住宅小区，经过公开招标确定了物业服务企业；同年8月，浦东新区也推出了物业管理公开招投标项目“爱法新都”；2000年，长宁区的“瑞南新苑”、漕河泾开发区的“科技产业大楼”、浦东陆家嘴金融区的“电信信息大厦”等各类物业项目都相继举行了物业管理招标。

由此，上海市物业管理招投标市场开始迈入了一个高速发展新阶段，新建物业项目都纷纷采用招投标方式选择物业服务企业，购房者不仅仅关心房屋本身的建筑质量，物业管理与服务质量也逐渐成为买房者关注的焦点之一。

保驾护航第一法

随着上海市物业管理招投标市场的日益繁荣，招投标过程中的各种问题也逐步暴露，各方相关利益者之间的矛盾也日渐突出。为确保物业管理招投标市场能健康稳定的发展，上海市房地局依据《中华人民共和国招标投标法》于2001年下半年正式颁布了《上海市居住物业管理招标投标暂行规定》，并于2002年1月1日正式试行。这一暂行规定的实施，不但有效遏制了招投标过程中的各种违规行为，同时明确了招投标过程中的招标人、投标人、中介机构、政府职能部门的权利和义务，进一步规范和促进了上海市物业管理招投标市场的健康发展。

据不完全统计，截止2009年10月上海市累计物业管理招投标项目约为1230项，招标项目的总建筑面积约为1亿平方米，其中有42%为公开招投标。其中，1999年至2002年底，上海累计招标的物业管理项目达到了111个，2003年9月至2009年10月在市房地局上网公开招投标的项目就达到132个，有74%通过了第三方中介代理机构完成。

实践总结第一题

随着全国物业管理招投标市场的不断发展，2001年初，中国物业管理协会向各协会会员单位下发了《关于广泛开展物业管理理论与实践问题研究的通知》，倡议各单位结合实际，通过总结和提炼，积极开展课题研究。作为2001年度物业管理重点研究课题之一，“关于物业管理招投标问题的研究”课题由时任中国物业管理协会副会长李文洁女士组织开展。

在上海市物业管理行业协会的指导下，上海上房物业管理有限公司与上海青蓝物业管理咨询有限公司联合成立了由李文洁、王青兰、周超、张建四人组成的课题小组。在总结上海市物业管理招投标市场的实践基础上，对上海以及全国物业招投标市场相关资料的收集、分析和研究，前后历时四个多月完成了《关于物业管理招投标问题的研究报告》和《物业管理招投标暂行办法》建议草案。这一课题的顺利完成，为2003年建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的出台奠定了理论基础，并于2003年获得了建设部颁发的优秀科研成果二等奖。

依法招标第一家

2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，这是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。为了保证《条例》的顺利实施，建设部会同有关部门先后推出了《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程指导意见》、《住房维修资金管理办法》、《物业管理收费管理办法》、《物业服务合同》、《业主公约》、《物业服务企业资质管理办法》等一系列配套法规和规范性文件。

在此背景下，2003年9月上海“创世纪花园”业主委员会为了进一步提高小区物业管理服务水平，在原物业服务公司服务合同到期后委托上海青蓝咨询公司代理小区物业管理公开招标工作。作为全国《物业管理条例》实施后第一个由业委会自主公开招标、第一个聘请咨询机构代理招标、第一个根据《条例》和《物业管理招标投标管理暂行办法》规定程序实施招标的项目，招标代理公司以高度的社会责任感，在业主大会授权范围内，协助代理业主委员会在业主决议、招标、评标、决标等全过程中，按照“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，圆满地完成了招标工作。没有规矩不成方圆。

为了进一步规范物业招投标市场，在2003年国务院、建设部连续颁布一系列配套法规之际，上海市房地局物业主管部门联合相关部门先后出台了《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）、《关于前期物业管理招投标的若干规定》（沪房地资物[2004]399号）和《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》（沪价商[2005]011号）等一系列旨在指导和规范本市物业管理招投标、物业服务合同与收费的政策法规。2003年初，上海市物业管理行业协会也积极联合上海市房产经济学会科教专业委员会组织专家组，在前期“招投标问题研究报告”课题研究成果的基础上，编著了《物业管理招投标实务》一书，并同步制定了相应的“物业管理招投标评分细则”。这一系列举措，对物业管理招投标市场中的业主方、物业服务公司、政府职能部门和招标代理机构等相关方的规范运作起到了非常积极的指导作用。

上海招标市场的一个显著特点，就是始终坚持在法律法规的基础上，按照市场经济发展的规律，逐渐形成了以政府、协会和中介三个层面的“执法监管、规范自律、运作指导”机制，使得物业管理招投标市场始终朝着良性竞争、规范运行的轨道健康发展。2010年，上海市住房保障和房屋管理局将在总结以往物业管理招投标市场实践经验的基础上，进一步出台相关政策法规和招投标规范，进一步完善物业服务企业诚信体系并建立物业管理招投标市场的统一运作平台，届时，上海市招投标竞争市场必将更为规范与成熟。

通过培育、规范和促进物业管理的招投标市场，不仅有效推动了数以千计的物业服务公司踊跃参与市场竞争，通过优胜劣汰，逐步树立起一批既有核心能力又具优质服务和品牌的标杆企业，从而有效地带动和提升了物业管理行业整体经营能力和服务水平，最大限度地保障了广大业主的合法权益，使百姓满意。

同时，物业管理行业的良性发展，对进一步改善城市人居和工作环境，维护社区稳定，提高城市管理水平起到了十分重要的作用。回眸十八年上海物业管理及其招投标市场的发展历程，“勇于探索、有序竞争、不畏挑战”成为了其发展的主旋律，并以此谱写了上海市物业管理行业极具特色的绚丽篇章。

作者系上海青蓝物业管理咨询有限公司总经理