退出的宅基地由政府出资复垦成耕地复垦后增加的建设用地指标有偿调剂使用，所得收益回哺农村建设

宁波对农村宅基地的管理、利用方式，即将开始历史性的变革。昨天市国土资源局发布消息说，市政府已经出台《关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见》。在这份被简称为农村住房两改的新政策中，目前尚被粗放利用着的农村宅基地将被盘活，并成为各方关注的焦点——它们将会让很多村民从此成为城镇居民、住进可上市交易的商品住房，还会缓解宁波城市建设用地紧张的局面、加速城市化进程

据国土部门介绍，在农村住房两改新政策出台后，预计市级相关部门及各地政府部门将会依照政策规定，相继出台相关具体操作方案。而最先实施两改的农村，预计会是在城镇规划区范围内的城中村和城镇规划区范围外那些村民愿意整村搬迁的农村。

关键词：宅基地换房

关键数据：250平方米、60平方米、25平方米

摘要：农民以宅基地换取的房屋集中建造，分为两类：一类可上市交易，一类可出租但不允许转让。

按照农村住房两改新政策，今后宁波将通过旧村改造、农村居民住房集中建设和宅基地置换城镇住房等途径，鼓励村民放弃宅基地申请或退宅还耕，原则上不再采取单一、分散的农村宅基地分配方式，进而促进农村居住点相对集中，村民向城镇集聚，提高农村建设用地利用效率。

其中最受关注的宅基地换房问题，政策明确，这类房屋集中建造，建成后即是农民集中居住区。按用于建造农民集中居住区的土地的性质不同，农民以宅基地换取的城镇房屋分为两类：一类是产权性质和城市商品住房基本无异、可上市交易的房屋;一类是土地性质仍为集体、可出租但不允许转让的房屋。

具体而言，新建的农民集中居住区，如果选址是在城镇规划区内的，则用于建房的土地，可以以国有建设用地使用权供地。其中，以政府部门或事业单位作为用地主体的，可以以划拨方式供地，经批准可补办出让手续后转为国有出让;以企业、村社团体或个人为用地主体的，应以招标、拍卖或挂牌出让方式供地——这类国有土地在出让时，出让文件中应明确住宅套型、销售价格、销售对象、配套用房处置等。

在这样两类性质的土地上(即国有出让、国有划拨)建成的房屋，就是和城市商品住房类同的房屋。建房土地为国有出让性质的，农民取得房屋后，可办理完全产权的房产证和土地证，允许上市交易;建房土地为国有划拨性质的，农民取得的房屋也可办理房产证、土地证，也允许上市交易，不过之前需补缴土地出让金。

国土部门介绍说，这类类同于商品住房的房屋，一般会按照城镇住宅小区建设标准建造，形式主要为多层、小高层或高层。符合宅基地换城镇住房的村民，在换取这类房屋时，原则上户均建筑面积不得超过250平方米或人均建筑面积不超过60平方米。具体的建筑面积标准，将由各地结合本地实际确定。

但需要注意的是，农村住房两改新政策明确，对这些可上市交易的商品性住房实行动态监管制度，规定自身住房必须按人均25平方米以上(以套为单位)作为基本生活住房，一定期限内不准交易，具体事宜将由各县(市)区政府规定并监管。

新建的农民集中居住区如果选址在城镇规划区范围外，用于建房的土地原则上由政府部门以集体使用方式供应。农民以宅基地换取的是在这类性质的土地上建造的房屋，可办理房产证和集体建设用地使用权证，允许出租，但不得转让(法律法规和政策规定允许转让的除外)。

至于用以建设农民集中居住区的土地来源，新政策明确，在年度土地利用计划管理中，要确保将市切块下达新增建设用地总量的10%以上(含增减挂钩指标和周转指标)用于农村住房建设。

关键词：宅基地复垦

关键数据：30万元/亩

摘要：因宅基地复垦而新增的城镇建设用地，首先用于建设农村集中居住区及农村公共配套设施，剩余指标可有偿调剂。

那么，农民退出来的宅基地怎么利用?按照农村住房两改新政策的规定，这些宅基地以及其他农村集体建设用地，主要是将之复垦为耕地。

复垦的资金，一部分是省里给的补助，其余由市和各县(市)区、开发区(园区)按一定比例承担。复垦产生的新增耕地，新政策明确归村集体所有。

那么政府能从农村宅基地复垦中得到什么样的收获呢?国土部门介绍说，复垦会产生农村建设用地复垦指标——简单而言，即农村建设用地减少了、耕地增加了，宁波的城镇建设用地量就能相应增加。

按照新政策，因宅基地复垦而新增加的城镇建设用地，各地政府首先要用于建设农村集中居住区及农村的公共配套设施。剩余的用地指标，新政策明确可有偿调剂，用于拓展城镇建设用地空间。这意味着，现在宁波需求比较大而用地指标却比较紧张的各类城镇建设项目，如道路等基础设施项目、企业厂房建设项目、房地产开发项目等等，今后其所需的用地指标可从农村建设用地复垦指标中调剂——这显然对加快宁波的工业化及城市化进程、保证宁波经济的增长等，都有好处。

特别值得关注的是，新政策明确，复垦项目是在新政策出台后批准立项的，其产生的农村建设用地复垦指标有偿调剂价格，每亩不低于30万元。国土部门介绍说，这些资金由各地政府管理使用，主要回哺农村建设，用于复垦项目、农村住房两改及配套设施建设。

农村住房两改意义何在?

据国土部门介绍，农村住房两改的意义，从微观方面看，能够增加农民的财产性收入、改善农民居住条件、健全农村基础设施和公共服务设施等。

农村住房两改后，农村宅基地制度能够与城市住房制度接轨，很多农民的宅基地会换成商品住房。商品住房可上市交易的性质，显然有助于增加农民的财产性收入。同时，宅基地换取的房屋多是按城镇住宅小区标准建设的，这相当于农民住进了和城市住宅小区一样的地方，居住条件能够由此得到改善。此外，农村住房两改后产生的农村建设用地复垦指标有偿调剂收益回哺农村，也将解决农村基础设施建设薄弱、公共服务体系不全等问题。

从宏观方面看，农村住房两改能够直接改变农村宅基地粗放利用甚至空置的现状，提高土地使用效率。同时，还能在不减少全市耕地总量的基础上，间接增加城镇建设用地指标，进而缓解当前城镇建设用地紧张的局面，加快宁波的工业化、城市化进程以及城乡统筹发展步伐。