——法官就业主与开发商购房合同纠纷中防止诉讼时效过期依案说法提建议

作者：宋明志

在与房地产开发商的权利较量中，业主通常处于弱势地位，由于财力、人力的缺乏，以及对专业法律规定知之较少，业主的维权之路充满坎坷。近日，北京市第一中级人民法院受理的一起多名业主联合状告开发商，要求支付逾期备案违约金的案件中，业主的做法和一中院对该案的法律认定都给广大业主们提供了很好的启示。

在这起业主与开发商的购房合同纠纷案中，业主与开发商订立的购房合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹或贰项处理，即1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。2、买?苋瞬煌朔浚?雎羧税匆迅斗考劭畹?2％向买受人支付违约金。”

后来，由于开发商在房屋建设过程中，出现违规行为而导致合同约定的备案手续没能按时履行，业主将开发商诉至法院。原审法院经过审理认定了开发商应承担违约责任，但并没有支持业主关于违约金的诉讼请求，理由是：业主要求开发商承担逾期备案的违约责任应在合同规定的最后期限的第二天起两年内提出，而业主们的起诉已超过上述法定诉讼时效期间。这里涉及到诉讼时效的法律概念，即法律规定当事人提起诉讼的期限，在超过该期限后起诉的，当事人将丧失胜诉的权利，即使该当事人确实是真正的权利人，也不能通过司法审判得到权利救济。诉讼时效制度设立的目的是为了督促权利人及早主张自己的权利，尽快使权利义务处于稳定状态。

原审法院以业主起诉超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，业主不服上诉到一中院。一中院经过审理，作出了令开发商向业主支付违约金的终审判决。这样，这起商品房买卖合同纠纷案的结果就发生了根本性的变化，业主的权益得到了维护，其原因还是与诉讼时效有关。原来，一中院通过对案件证据的审查发现，在约定的备案期满后，至业主提起诉讼这段期间，由于业主曾经持续向开发商提出过权利主张，因此，发生诉讼时效中断的事由，业主向法院起诉的时效应从最后一次业主向开发商主张权利时起算，所以，一中院认为，原审法院认定的诉讼时效过期一项系适用法律不当。这里涉及到诉讼时效中断的法律概念，根据我国法律规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”

也就是说，广大业主在知道权利被侵害后并不一定需要马上起诉，但一定要及时向开发商主张自己的权利，以发生中断诉讼时效的效果。而这种权利主张一定要讲究证据效力，因为证明时效中断的责任在于权利人一方。在这起合同纠纷案中，该小区的业主就临时组织起来，向开发商递交信件，交涉相关问题，而且这些信件都有开发商代表的签字，无论开发商的答复如何，这些信件都起到了证明时效中断的作用。从以往审理的一些因诉讼时效过期而业主所主张的权利没有得到支持的案件看，广大业主在维权过程中，虽然能够做到及时与开发商进行沟通，但缺乏书面证据意识，这就造成司法认定上的困难。同时，应当注意的是，有的业主考虑到个人力量比较薄弱，愿意组织起来共同向开发商讨说法，这当然对开发商形成一定压力，但作为业主来说，要做到组织有序、授权有据，即业主与业主之间要做好沟通，业主与临时组织要有授权手续，注意在维权的过程中，懂法用法，真正使自己的权利得到司法的保护。

来源：中国法院网