合同与实物不符，卖方的行为属于违约，双方可以协商修正，买方也可以到法院起诉要求卖方承担违约责任。

但是如果涉及违反强制性规定的，可以主张合同无效。合同订立时，一方以欺诈胁迫手段订立的合同无效，违反法律，违背公序良俗的合同当然无效。

一、签订的房屋买卖合同我抵押了怎么办

首先，订立房屋买卖合同后，买方主张维权时，需先确定是否办理过户。

其次，如果还未办理过户手续，卖方擅自将房子做抵押，需对买方承担违约责任，买方可以要求解除、撤销房屋买卖合同或宣告合同无效，并可以索取违约赔偿金。

最后，如果已经办理了过户手续，那么卖方擅自抵押房子，属于无权处分涉及侵权，买方可以主张侵权损害赔偿。

二、合同多长时间不履行会导致无效

按现行法律规定，并没有明文规定合同生效多少日未履行，即为无效合同。但是法律规定不满足以下条件的合同属于无效合同：

1.订立合同时，当事人双方都具有相应的民事行为能力；

2.双方在订立合同时意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形；

3.合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

如果因未履行导致合同履行不能，违背合同约定目的，属于一方的违约行为，可以在承担违约责任后解除合同。

三、房产买卖合同签了有效吗？

个人签的房产买卖合同满足以下条件就有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力。(二)意思表示真实。(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。有下列情形之一的，房屋买卖合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。(三)以合法形式掩盖非法目的。(四)损害社会公共利益。(五)违反法律、行政法规的强制性规定。