一、买房子要看哪五证

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)可证》。

二、买房时需要注意哪些问题

现在人买房时一定要看“五证”，而且要看的越来越多，比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押。

研究发现，现实中存在着以下问题：

1、建设部的商品房销售和预售管理办法，及商品房买卖合同示范文本，都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划，建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划，并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。

2、有预售许可证，没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。

3、按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款，对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险?

4、房地产商超许可证面积销售，并非从房号上就一定能看得出来，有些小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。

5、没有强制性法规要求，房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。

鉴于以上分析，买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后__天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准，是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提，同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。

对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些。