(1)开发商隐瞒不具备开发资质或者没有商品房预售许可证的事实,对外销售房屋。一般来说,这类开发商自身资质较差,也没有诚意可言,以至于购房者付完房款后,一般无法获得预定的房子。合同宣告无效时,只能收回同期银行贷款本息。但在取得判决权利之前,缺乏诚信的开发商已经将房款挪作他用或携款逃逸,最终判决的权利无法实现。(二)开发商恶意销售商品房。尤其是房价高企时,开发商往往在合同的“实测面积与临时实测面积之差”条款中规定,当实际面积超过约定面积一定程度(一般为3%)时,购房者不得解除合同,只能按合同价补足。这样,当房价下跌时,购房者不能要求以交房时的市场价补足,构成无故违约。更为严重的是,可能导致开发商超出预售许可面积,使商品房超面积部分无法办理产权登记。对于“缩水”的商品房来说,最大的问题之一就是达不到预期的使用面积,房屋的用途也有限,但不能重新选择。(3)商品房逾期交付的原因是多方面的,但多数法院片面强调合同的实际履行,使买受人无法摆脱合同而做出新的选择。另外,在现行的《甲方逾期交货违约责任》标准文本中,一般规定,如果甲方在几个月后仍不能交货,则只能终止合同并获得已支付违约金的20%或在获得已支付违约金的10%后继续履行合同,而不能终止合同在逾期交房过程中房价下跌时给予价格到期状态。开发商单方面对房屋设计进行了重大调整。这是开发商的重大违约行为,但现行格式合同在违约责任设计上不合理,只规定开发商应返还房款并支付一定利息。据此,当购房者因为不满大的设计调整而退房时,往往失去了找更好房子的机会,或者不得不花更多的钱去寻找。由于这一机会成本的损失在文中没有明确规定,预计索赔成功率很低。(5)房屋的“裂缝”和“渗漏”是一个大问题。一般认为0.3mm以内的裂缝是一个合理、安全的使用范围,但如果顶层或卫生间的地面或外墙存在0.3mm以内的裂缝,雨水或平时漏水是不可避免的,装修效果差,过程也很烦人,此时,买方只能承受。
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