一、50年产权的住宅是什么情况

50年产权的住宅，其根本原因在于房地产开发过程中土地规划用途与开发实际用途的不完全一致，这种住宅的出现，并非偶然，而是区域发展阶段中，各类物业市场价值差异的直接体现。

简单来说，这类住宅所占用的土地，原本可能规划为商业、工业或其他非居住用途，但在实际开发过程中被用作住宅建设，因此其产权年限被设定为50年，而非传统意义上的70年住宅产权。

二、50年产权住宅的主要形式

50年产权住宅主要存在以下三种形式：

1．用原本规划为40年或50年产权的公建用途土地开发的住宅物业；

2．利用工业用途土地开发的办公物业，这些物业在某种程度上也具备住宅功能；

3．还有一种是在70年居住用途土地上开发的办公物业，这些物业同样可能被用作住宅，但产权年限仍保留为原土地的50年或70年不等，具体视开发时的规划和政策而定。

三、50年产权住宅与普宅的区别

1．使用费用差异：50年产权住宅若按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用将采用商用价格，相比普通住宅的民用价格更高。

2．税费差异：在购买和转让时，普通住宅项目的契税通常为1．5％，而50年产权住宅则需按3％缴纳契税，增加了购房和转让的成本。

3．贷款条件限制：购买50年产权住宅往往不能享受公积金贷款优惠，且银行贷款的按揭比例也可能较低，一般只能获得五成或六成按揭，增加了购房者的经济压力。

4．建设标准不同：50年产权住宅若按公建标准建设，其人防和消防等标准将高于普通住宅，这对开发商而言意味着更高的成本，但对购房者日常使用影响不大。

5．设计导向差异：公建物业在朝向、采光、进深等方面的限制较少，设计更为灵活；而普通住宅则更注重居住舒适度，对朝向、采光等要求较高。

因此，50年产权住宅在设计上可能更偏向于公建物业的特点。