房屋已租赁拍卖时的处理:如果房屋在出租后抵押的,拍卖时不影响房屋租赁合同的效力,如果抵押后再出租的,租赁合同对受让人不具有约束力。法院可以对租赁房屋进行拍卖,但不得侵犯承租人的权益。
一、租赁合同的效力怎么认定
认定房屋租赁合同的效力有以下几个方面:
1、确定房屋租赁合同主体是否符合规定;
2、房屋是否被法律法规禁止出租;
3、房屋租赁合同内容是否合法;
4、确定房屋租赁是否已登记备案。
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、非法查封;
3、权属有争议的;
4、已抵押,未经抵押权人同意;
5、属于违法建筑的;
6、有关法律法规禁止出租的其他情形。
二、出租人与承租人能否可以解除租赁合同的
出租人有下列行为之一的,承租人有权终止房屋租赁合同:
1、出租人未按时交付房屋的,承租人可以敦促出租人限期交付;逾期未交付的,承租人可以终止房屋租赁合同。
2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同约定,导致租赁目的无法实现的,承租人可以解除房屋租赁合同。
3、租赁房屋交付存在缺陷,房屋租赁合同未达成协议,影响承租人正常使用的,承租人有权要求出租人在合理期限内修复;逾期未修复的,承租人有权终止房屋租赁合同。
三、中介倒闭房东可以收房吗
可以。但是出租方需要承担违约责任。房屋租赁合同当中的当事人是出租方与租赁方,该合同只对出租方与租赁方产生约束力。中介作为第三人,其破产倒闭的情况并不影响房屋租赁合同的继续履行。所以,房屋租赁合同仍然有效,出租方收回房屋的行为是违约行为,需要承担违约责任。
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