定金超过20％有权退款，但是只能退超过部分。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

“订金”非“定金”相差20万

来源：陈海昶律师

买房人为购买房屋，向房产公司付了20万元。房产公司未经买房人同意，擅自又将房屋卖给了其他人，买方向法院主张双倍返回20万元定金。法院认为这20万元的性质成为关键，是定金还是订金，双方各执一词。

最终人民法院作出了不适用双倍返还定金罚则的一审判决。

1年半之前，买方准备投资房地产，很快相中了某房产公司开发的一套建筑面积约150平方米的商品房，尽管房产公司开出105万的高价，但买方仍爽快答应了，并当即支付了20万元，约定30日内签订正式房屋买卖协议。随着正式签约日期的临近，当初预订的房屋已升值了近30万元，买方心里满心欢喜。可到了正式签约日期，房产公司却突然告知买房人，因其未按通知要求及时签约，故已将房屋出让给他人，且已办理预告登记，现只能返还买房人20万元。

买方得知此事后，即刻赶到房产公司查验该份通知，当即指出该通知上的签名根本不是本人所写，双方因此发生争执。回家后的买方越想越气愤，给房产公司打了个电话，要求房产公司明确其所付款项的性质，电话里的房产公司工作人员表示其所付的款项为订（音）金。买方将上述通话内容进行了录音。

带着这盘录音磁带，买方向法院起诉，要求房产公司双倍返还购房定金共40万元。在庭审中，房产公司表示，电话中当事人口头所述的应该是订金而不是定金。同时，房产公司又拿出前述那份通知，指出违约的是买方，是买方没有按通知要求及时前来签约，故不同意双倍返还。应买房人的申请，法院委托司法部司法鉴定中心对通知上买房人的签名进行鉴定，鉴定结论为签名不是买房人所写。至此，房产公司承认自己受高额利润诱惑，将房屋又高价出让给他人的事实，但还是不同意买方关于适用定金罚的要求。双方最终还是在20万元系定金还是订金上争议最大。

买方虽向法院提供了电话录音磁带，但该份证据并不能充分证明20万元的性质，而且没有其他证据可以印证，且房产公司提出了异议。根据相关法律规定，法院最终对买方付给房产公司的20万元系定金的事实没有认定。

买房人显然是此事件中的受害者，他关于双倍返还定金的诉讼请求虽然没有得到法院支持，但并不表明他的损失就不能得到赔偿。房地产公司将买方预订的房屋又转让给他人的行为，有违诚信原则，应当承担相应的违约责任。买房人完全可以从赔偿损失的角度追究其违约责任。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。