房屋抵押担保银行贷款，房产证未办理下来，银行可否实现抵押权?房屋抵押贷款担保的同时又有第三人做担保，房产证未办理，是否追究第三人的担保责任?

本案中，债务人被告林某在贷款购房后一直未办理房屋产权登记，未取得房产证，在法律上其房产所有权欠缺法律保障，进而可能影响债权人抵押权的实现，故而债权人某银行不服一审判决，以该事实为理由提出上诉，主张抵押担保未生效，要求保证人房地产公司承担连带贵任。

很明显、在人的保证与物的担保同时并存，而物的担保又是债务人提供的情况下，物的担保如果无效，则债权人即可直接对保证人主张其担保债务的全部连带责任。

本案当事人三方签订了一份购房借款合同，由银行借款给购房人林某，由房地产开发商房地产公司为借款人林某提供保证，并由购房人与银行另行签订房屋抵押合同，而该两合同签订时，购房人并未取得房产证。类似于预售房屋抵押贷款这种按揭贷款的方式，即买方在支付首期房款后，由贷款银行代买方向卖方支付余款，买方将所购房产抵押给贷款银行，并由作为卖方的房地产开发商为买方向贷款银行提供连带保证责任。

但借款购房和担保关系与典型的按揭不同，他们并没有对售房合同或抵押贷款合同办理抵押登记，而是卖方仅对买方就其购房向银行借款提供还款连带责任保证，买方另行与银行签订住房抵押合同，作为其还款的物权担保，而且该抵押合同还办理了抵押登记。办理抵押登记时及至诉讼结束，买方一直未办理产权登记。

律师意见

如何从法律角度解释上述行为呢?从预告登记理论可以进行解释。所谓预告登记，是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，或者权利取得人只对未来取得的物权具有请求权时，法律为保护其请求权而要求办理的一种登记。在本案中，三方当事人都清楚在签订合同及其以后相当一段时间里，买方还不可能通过办理过户登记取得产权证，即当事人所期待的不动产物权变动尚待时日，法律上所承认的完整意义的物权抵押的条件尚未成就，当事人通过先行办理住房抵押合同登记的办法，使其能发生与真正的物权抵押的同样的效力，从而可以达到既保全抵押权的目的，又可以排斤第三人取得就该物权优先受偿的顺位的目的，与预告登记的法律意又是一致的，只是在内容和形式上有所不同而己。从这个意义上讲，无论出于什么原因，买方(抵押人)未办理产权过户手续取得产权证，仅意味着真正的物权抵押的条件尚未成就，贷款银行(抵押权人)有权继续督促抵押人，甚至可以通过行使代位权的方式，代位抵押人去办理产权过户手续，于登记的抵押合同的效力没有关系。