房地产抵押贷款期限和金额评估因素有很多，如房产证价值、市值、地段、房产类型和变现能力等。同时，不同类型的房产证有不同的抵押成数和贷款期限限制。但房产证小于30平方米、房龄大于20年的房屋和小产权房等无法抵押。申请人需要年满18-60周岁，有稳定收入和还清能力，房产证明确且无其他抵押，房龄加贷款期限不超过40年，共有人需认可相关贷款和担保行为。

首先，我们需要明确房产抵押期限的规定。如果房产是新房抵押，那么长期贷款期限不得超过30年；如果房产是二手房抵押，那么长期贷款期限不得超过20年。在计算贷款期限时，借款人应根据自己的还款能力确定还款期限，以避免还款压力。二、房地产抵押贷款金额取决于房地产证的价值评估，低于房地产证的市场价格。一般而言，房产证的评估价值会受到一些因素的影响，如使用时间、市值、地段、房产类型和变现能力等。而且房产证抵押贷款的数量不超过房产证评估价值的70％。但根据房地产类型的不同，高贷成数也有影响。比如个人商品房抵押贷款数量高，70％。而且写字楼，商铺的抵押贷款成数只有60％，厂房的抵押贷款成数只有50％。但新房抵押贷款期限不超过30年，二手房抵押贷款期限不超过20年。同时，以下类型的房产证无法抵押（或难以抵押）：面积小于30平方米、房龄大于20年的房屋；使用不到五年的经济适用房；小产权房是房管认可的；部分已购公房。三、房地产贷款所需条件年满18－60周岁，具有完全民事行为能力的自然人，有长期稳定的收入来源，足以支付每月贷款本息；房产证产权要明确，不做任何其他抵押；房龄加贷款期限不超过40年；房地产共有人认可其相关贷款和担保行为，并愿意承担相关法律责任。

房产抵押期限有规定，如何确定还款期限？

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，房产抵押期间，抵押人可以按照抵押合同约定的期限或者依照前述法律规定办理抵押权消灭手续。因此，确定房产抵押期限的法律依据是抵押合同。在抵押合同中，应明确抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、权属证明文件编号、抵押期限、还款方式和还款期限等事项。如果抵押合同中未明确抵押期限，抵押人可以随时向抵押权人申请办理抵押权消灭手续，抵押权人应当自接到申请时起七日内予以答复。抵押权人同意的，应当及时办理抵押权消灭手续。抵押权人不同意的，抵押人可以自收到不予答复通知之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，抵押人应在抵押合同中明确抵押期限，以避免不必要的法律纠纷和风险。

最后，抵押人应根据自身情况合理确定房产抵押期限，以避免还款压力。同时，在抵押合同中应明确抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、权属证明文件编号、抵押期限、还款方式和还款期限等事项，以避免不必要的法律纠纷和风险。

《城市房地产抵押管理办法》第八条

下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。