商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，对于解决开发建设资金的不足起了重要的作用。根据目前商品房销售状况来看，开发商采取的方式为预售，甚至是内部认购。由于商品房的预售在我国还刚刚起步，现有的法律法规还很不完善，在实践中已显露了许多问题，引发了诸多的诉讼。笔者结合审判实践，总结了商品房预售中存在的主要问题，并针对性地提出对策，以期给购房者提供些许帮助。

一、商品房预售中存在的问题

1、预售宣传广告中的陷阱

房地产商在预售宣传时，常见的方式是印发精致的售楼书、报纸刊登广告、墙体广告、车体广告、路牌广告等，许诺所预售房屋有优美的环境，完美的配套设施，完善的物业管理等；还有众多开发商在商品房规划好未动工前就着手宣传，建售楼处，称之为内部认购。购房者上房后发现实际情况与广告宣传大相径庭。常见的预售广告大多数表现在如下方面：

（1）宣称地理位置优越；表现在楼盘项目与市中心的实际距离上，往往用几分钟车程来表述；

（2）低价引诱；宣称早认购优惠多，并明确房价上调时间和百分点；一般用一次性付款优惠3-5%等条件吸引购房者，而购房者往往会被吸引，将房款一次交付，还要等上2年上房，如果购房者将此笔款存入银行得到的利息总额也不止5%.

（3）制作优美效果图、商品房模型，来展示高绿化率、齐全的配套设施、便利的交通；

（4）教育诱惑；方便子女入学是大部分购房者的主要愿望，开发商抓信这一的心理，人为拉近商品房与名校之间的距离。

2、合同条款多使用购房订金字眼

定金与订金是一对看似相同，实则大相径庭的概念。定金具有惩罚性。就购房合同而言，合同履行后定金可抵作房款，如果购房者不履行合同，无权要求返还定金；开发商不履行合同，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不超过主合同标的额的20%.而订金一般可理解为预付款，无惩罚性；如果开发商违约，则只要将订金退还给购房者即可，无须赔偿任何损失。等于购房者将自己的钱无偿借给开发商使用。

3、交付商品房的期限缺乏约束性

商品房预售中，交付房屋的期限主要由开发商根据工程进度确定，写到合同中去，缺乏法律的规范，法律仅对违约责任作出规定，属事后的惩罚。现实中，购房者往往交款后长期得不到商品房。

二、商品房预售中购房者权益保护的对策

预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素。预售商品房的预购方承担了比现房买卖人来说更大的风险，因此法律非常重视对预购方利益的保护。而购房者自己也要积极采取措施保护自己的合法权益。

1、仔细审阅合同条款

作为购房者应特别注意预售合同的条款内容，如关于预售商品房的价格、预售商品房土地使用权、房屋面积、定金条款、房屋交付期限、违约责任以及纠纷解决方式等条款都要明确。在房屋交付期限中约定，超过合同约定交付房屋一定期限的，购房者有权解除合同，售房者除退还购房者购房款本息外，应承担违约责任（具体数额双方约定）；如果购房者要求实际履行的，开发商除承担违约责任外，仍应承担交付房屋的义务。

当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担民事违约责任。若对合同理解不一致产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁机构仲裁或向人民法院起诉。

2、实地考查

开发商的售楼处往往设置在市区交通便利的地方，以引人注目；作为购房者一定要到楼盘的工地作实地考查，对照开发商印发的宣传资料，看看周围的环境是否如其宣传的一致；有的开发商标示的商品房位置就不实际，对这样的开发商应引起警觉。对于未建就搞内部认购的楼盘，购房者无从实地考查，更要慎之又慎。

3、律师协助

商品房预购过程中，律师的介入是非常有必要的。由于房地产交易涉及到众多的法规、条例，购房过程中有必要由律师帮助或负责办理有关手续，以防止商品房预售中的陷阱和误区。律师介入可以帮助购房者审查合同、对开发商预售的房屋进行产权审查、对现有的法律条文进行合理的解释；一旦发生纠纷，为购房者提供法律服务。虽然请律师要付一定的费用，但对于数目不小的房款来讲是相当值得的。

4、保管宣传资料

最高法院5月6日颁布了司法解释，解释规定房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所谓具体确定，是指广告的内容是特定的、不抽象、不笼统。如小区绿化率达到80％、保证每两户有一个停车位、规划区内设立健身房、游泳池，每单元两部电梯等。所以，购房者应保管相关资料，一旦发生纠纷，可作为证据使用，以保护自己的权益。