一、什么是土地使用权出让合同

土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。该合同具有以下特征：

1．土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。

2．合同出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。

3．受让方，一般为境内外的企业法人。

4．土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。

二、土地使用权出让的方式

土地使用权出让有如下方式：

1．拍卖出让

出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

2．招标出让

出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

3．挂牌出让

出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

4．协议出让

土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。

三、土地使用权的出让年限

土地使用权的出让年限根据土地的用途有所不同：

1．居住用地70年；

2．工业用地50年；

3．教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

4．商业、旅游、娱乐用地40年；

5．综合或者其他用地50年。

土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，但新的年限不能高于法律规定的最高年限。