房屋租赁合同违约可以分为出租方违约以及承租方违约两种情况，我们分别讨论。（1）出租方违约，一般有这样两种情况，一是如果出租方反悔不出租房屋，或者要求提前解除租赁合同的，则承租方有拒绝解除合同，要求继续租赁；如果被强行退租的，则应该按照合同约定支付违约金，没有约定的，则要赔偿承租方实际损失，包括装修折旧、可能的收益损失等等，但这些都需要举证。二是如果出租方拒绝维修的，则承租方有权自行维修，并要求出租方承担相应费用。（2）承租方违约，则可能有这样三种情况，一是延期支付租金，根据合同约定，出租人有权要求继续支付租金，甚至解除房屋租赁合同。二是承租方提前退租，出租房可以要求解除合同并赔偿损失，或继续履行合同，继续支付租金。如果承租方没有履行解除合同手续的，出租方可以要求继续支付租金。举例来说，如果某商场的租户直接搬走而没履行解除合同手续，那即使租户没有使用用房屋，仍需要支付由此产生的租金。

一、在疫情期间房租怎么处理

疫情期间房租需要和房东协商，部分地区因政策管制导致无法开业，可以援引情势变更条款免除或减轻承租方的租金等，如果非政策管制地区，则应当根据公平原则共同分担损失。建议承租方与出租方协商解决。

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

相比因“不可抗力”而主张合同变更，情势变更原则的适用需要诉诸于法院，可以避开对当前情况是否构成不可抗力的三要件论证，但需论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。

关于租赁合同的问题，需要分情况进行讨论：

对于商业性质的租赁合同（如商铺、写字楼、厂房等），承租方可以尝试主张“情势变更”，由于租金定价既已考虑营业收入的成分，比如旺铺的租金是不一样的，既然考虑了营业收入，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。

对于生活性质的租赁合同（如住房等），由于承租方可能会由于封路等相关原因不能及时返回工作地，在该期间无法履行租赁协议，因此对于房租是否可以适用“情势变更”也有一定的主张空间。

二、如何处理承租人不交房租

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果出租人经要求后还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十二条规定：承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。

建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

（四）拖欠租金累计6个月以上的；

（五）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；

（六）利用承租房屋进行违法活动的；

（七）故意破坏承租房屋的；

（八）法律、法规规定其他可以收回的。

在我们的现实生活当中，现在不管是承租方还是出租方，都是有权利解除租赁合同的，但是必须符合法律当中所规定的内容。如果其中一方存在违约责任的话，那么承租方是可以通知对方解除租赁合同的。