已经抵押的房产仍然可以查封，但不影响抵押权人行使权利。已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。因此，有一些已设定抵押的房地产，如果担保的债权数额较大，在拍卖该房产后可能无剩余的。人民法院就不再对该房产进行查封。已经查封的房屋不应再设定抵押。因为查封某一房产，就应当禁止对该房产进行处分。人民法院也只承认该房产在被采取查封、扣押之前已经设定的抵押权的效力。

一、什么是抵押权人和抵押人

1、抵押人

抵押人即抵押的设定人，是以自己的财产为自己或他人作担保的人。抵押设定人一般为债务人自己，但也可以由第三人为债务人设定抵押。第三人为债务人设定抵押的，该第三人称为物上保证人。

因为设定抵押是一种法律行为，因此设定人必须是有民事行为能力人。无民事行为能力人不能独立实施民事行为，其设定抵押的，当然无效;限制民事行为能力人，虽可独立实施与其认识能力相适应的民事行为，但因设定抵押涉及对财产的处分，且并不是为其生活所必须的行为，因此限制民事行为能力人设定抵押的，也应当认定为无效。

由于抵押人是以自己的财产作担保的，所以抵押人必须是对抵押财产享有处分权的人。我国最高人民法院在《意见》第113条中规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”海商法第十二条中也规定，船舶所有人或者船舶所有人授权的人可以设定船舶抵押权。因此，对抵押物无处分权的人设定抵押的，抵押合同应为无效。

2、抵押权人

抵押权人是取得和享有抵押权的权利人，在抵押合同中，为被担保的债权人，即受抵押权设定的债权人。

抵押权人须为债权人。在法系因承认原始的所有权人抵押，土地所有人得为自己设定抵押权，抵押权人不须为债权人。而在不承认原始的所有人抵押制度的立法上，抵押权人只能是债权人。不能成为债权人的，不能为抵押合同设抵人的相对人。

抵押合同的债权人，是依约定取得抵押权的一方，并不负担任何义务。因为债权人仅因抵押合同的订立而受利益，依法律规定，未成年人可以实施纯受利益的行为，所以未成年人也可以为设定抵押合同的相对人。

抵押的财物与债务之间应该由双方进行协商，保护当事人双方的合法权益。一旦无法进行偿还时，应该按照法律规定将抵押物交给债权人，拒不交出的债权人可以向当地的人民法院进行诉讼，保护自己的债权权益。

二、房屋抵押权的效力如何认定

根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。

一、对内效力

1、房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。

2、房屋抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。

二、对外效力

1、房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。

2、抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

3、房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。

4、抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。