国有土地的使用存在有两种形式：一种是划拨；一种是出让。土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份与土地使用者订立出让合同，将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，并有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为；土地使用权的划拨则是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者的行为。房地产开发应在经过出让后具有国有土地使用权的土地上进行开发建设，在集体土地上不得进行房地产开发建设。房地产开发商如何通过出让获得国有土地使用权，下面做一下简单介绍：

建设用地使用权的出让形式包括招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。

(1)协议出让土地使用权程序：用地者需要注意的事项：

a、用地者向政府申请出让土地使用权；

b、用地申请经政府同意后进行协商，草签土地使用权出让合同；

c、按规定报批；

d、支付出让价款；

e、办理土地登记的有关手续。

(2)招标出让国有建设用地使用权，投标人需要注意的事项：

a、投标人审慎审查招标公告，必要时可进行实地勘察；

b、投标人在投标截止期限前将标书投入标箱或招标公告允许邮寄标书的在截止期限前予以邮寄，但必须使出让人在投标截止期限前收到该标书，并缴纳竞买保证金；

d、出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加；

e、评标小组进行评标；

f、评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的说明；

g、评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；

h、招标人根据评标结果，确定中标人。

(3)拍卖出让国有土地使用权：竞买人需要注意的事项：

a、竞买人提出竞买申请，缴纳不少于拍卖文件规定的竞买保证金，并提交所规定的相关文件；

b、拍卖人对竞买申请进行审查；

c、竞买申请有效的参加拍卖会，以最高价竞得。

d、拍卖成交后，竞的人在约定时间内与国土部门签订国有建设用地使用权出让合同。

(4)挂牌出让国有建设用地使用权：

a、竞买人提出竞买申请，缴纳不少于拍卖文件规定的竞买保证金，并提交所规定的相关文件；

b、挂牌人对竞买申请进行审查；

c、挂牌申请有效的，竞买人应按挂牌文件的要求填写竞买报价单，竞买人为单位的，竞买报价单由法定代表人签字并加盖单位公章，竞买人为个人的，有竞买人签名。竞买人在挂牌期限内可以多次报价。挂牌人在挂牌期间可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度，在挂牌截止期限截至时仍有两个或两个以上竞买人要求报价的，挂牌人应对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人，但报价低于底价的除外；

d、竞得人确定后，挂牌人向竞得人发出挂牌成交确认书；

e、竞得人应根据挂牌成交确认书所约定的时间与土地管理部门签订国有建设用地出让合同。