一、土地使用权抵押前提条件

（一）土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。

（二）以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。

（三）土地使用权抵押应当进行地价评估。

1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押；

2、以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

（四）抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。

二、土地使用权抵押贷款的注意事项有哪些

（一）无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。

（二）土地使用权抵押的前提。

（三）抵押须有书面文件。

（四）土地使用权与地上建筑物一致的原则。

（五）保险问题。

（六）土地使用权抵押时，应办理登记手续。

（七）土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。

（八）董事会的决议。

（九）应请律师出具法律意见书。

（十）土地使用权抵押时应办理公证手续。

（十一）处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。

（十二）抵押权的终结。

三、土地使用权抵押的实现的方式

（一）拍卖

实现土地抵押权，一般可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。土地使用权一经拍卖，便产生如下法律后果。

1、对抵押人来讲，拍卖所得价款，在扣除强制执行费用后，抵押权人以所剩价款实现债权优先受偿，若余额超出抵押权人应得款额时，超出部分退还给抵押人。若抵押有数个抵押权人则按抵押权人登记次序，依次受偿。

2、对拍定人来讲，拍卖成交后，拍定人取得拍卖土地的土地使用权。

3、对抵押人来讲，享有的土地使用权消灭。

（二）土地使用权折价

如果拍卖流拍无法实现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果，将土地使用权折价，经抵押人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权归抵押权人享有。