案例介绍:王先生租住单元的一套100号公房,由其小女儿王芳居住。1993年房改时,王先生说,购买这套公房属于业主。王芳的两个哥哥姐姐买不起,最后被王芳买走了。因为当时只能由租客购买,所以房子登记后就在王先生名下了。1997年,王先生的妻子和儿子去世。1999年,王芳搬进公寓,租住了100号房间。2000年,王芳的岳父生病住院。由于100号离医院很近,哥哥借了100号一段时间。当时,王先生写了一张纸条:100号房其实是王芳的,等可以转让时,就转让给王芳了。2004年,老大哥回到100号房子。王先生打算把房子转让给王芳,但房子还是不允许上市。于是王先生立了遗嘱:100房由王芳继承。2015年初,王先生过世时,王芳拿出公证遗嘱,希望兄妹俩配合过户。二哥提出异议,说属于王先生的那份应该由王芳继承,但是属于老太太的那份应该由四兄妹继承。不过,王芳向律师求助。据律师介绍,王芳与王先生已形成借名购房的法律关系。
100房间的购货合同、发票、完税证明均由王芳持有。自购买之日起,该房屋已被王芳实际占用、使用和控制。虽然该房屋已登记在王先生名下,但实际所有人是王芳,双方已形成以王先生名下购房的法律关系。王先生2000年写的说明还表明,王先生与王芳之间存在以自己名义购房的法律关系。由于他暂时无法过户,在可以过户时,会配合王芳办理过户手续。2004年,因仍无法办理过户手续,王先生为履行与王芳合作办理过户的义务,立下了公证遗嘱。
虽然王先生有公证遗嘱,但不应将其视为继承。该房地产实际上是王芳的财产,不属于王先生。王先生死后,不属于他的遗产,不应视为他的遗产。法院判决,购房人以王芳名义成立,其他三个子女履行了合同义务。律师受王芳委托,向法院起诉合同纠纷,要求王芳兄妹办理100房过户手续;二哥起诉王芳等3人继承纠纷,要求依法分割100房。
王芳的律师将王先生的解释、公证遗嘱以及王芳购房的相关手续提交给了审理继承案的法官。从购房到实际占有、使用房屋,证明双方名下购房存在法律关系,且房屋是否属于王先生的遗产存在争议,遂向法院提起诉讼。
审理继承案件的法官认为,审理继承案件应当以合同纠纷案件的判决结果为依据,故中止审理继承案件。
在王芳名下购房合同纠纷案件中,王芳的律师提供了相关证据,王芳的哥哥姐姐也认为该房屋确实属于王芳。二哥不赞成王先生的解释,但没有提出身份证明。此外,二哥认为,未经母亲同意,借名无效。王芳的律师说,点名买房是一种合同关系。如果借名成立,房子就不属于王先生的财产,更不属于妻子和儿子共有的财产。因此,借名购房的协议不需要母亲的同意。最终,法院认为,王芳与父亲王先生形成了以自己名义购房的合同关系,其他三个子女作为继承人应当履行合同义务,并裁定王芳的三个子女应配合王芳办理100号房屋的过户手续。温馨提示:借名购房必须有书面协议或正式解释
律师指出,借名购房的公房并不鲜见,因为有些单位在房改期间只允许原房客购买,或者使用了原房客的资历长辈们得到更多的优待。
买房通常是亲戚之间点名,没有书面协议。在确定是否存在以姓名购房的法律关系时,以父母名义购房比以其他亲属名义购房困难。孩子为父母买房的投资通常被认为是一种礼物或贷款。不能仅仅因为孩子为父母投资买房,就简单地认定为借自己的名字买房。因此,在确定子女与父母之间是否存在借名购房的法律关系时,通常需要有书面协议。即使没有书面协议,也要证明双方都有借名购房的事实,正如王先生在本案中所写。否则,孩子很难用父母的名义买房,因为他们只长期占用和使用父母的房子。
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