不管选择哪一种补偿方式，都要对所拆迁和所调换的房屋进行市场价格评估。房屋评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如未达成一致意见，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。产权调换如双方就价格协商一致，也可以不进行评估。

大连城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

第一章总则

第一条为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》和《大连市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，结合大连市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁补偿估价），适用本规则。

第三条拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建设结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估

算。估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋的补偿金额提供价格依据。

拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价（以下简称分类估价、分户估价）。

第四条拆迁补偿估价应当委托具有房地产价格评估资格的估价机构进行。拆迁补偿估价中的主要估价人员应当是注册房地产估价师。房屋拆迁补偿报告必须经注册房地产估价师签字并经估价机构盖章。

第五条拆迁估价委托人应当如实向估价机构提供估价所必需的资料，并协助估价机构开展现场勘察。委托人未履行委托义务造成估价失实的，委托人应当承担相应责任。

第六条拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋及其附属（包括装修）和权属证书范围内的国有土地使用权。此种土地使用权补偿估价，应当根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。

违章建筑和超过批准年限的临时建筑不予拆迁补偿估价。未超过批准期限的临时建筑，评估其建筑物净值。

第七条采用本规则的估价目的，仅限于城市房屋拆迁补偿估价。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。

第八条拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁管理部门颁发《房屋拆迁许可证》的日期。房屋拆迁人应在《房屋拆迁许可证》下发之日起七日内，委托房地产价格评估机构进行现场勘察。

第九条拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

第十条估价机构应当按照估价合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告、分类报告和分户报告。

第十一条房屋拆迁人应当向被拆迁人出示评估机构出具的评估报告。

第十二条评估机构在出具评估报告后，有义务向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。

第十三条大连市房产局委托大连市房地产估价师协会负责对拆迁补偿评估进行技术指导和评估纠纷的鉴定。

第十四条当事人对评估结果有异认的，应当在收到评估结果后5日内向原评估机构书面申请复估，原评估机构应当在收到书面申请后5日内出具书面复估报告。

第十五条当事人对复估结果有异认的，应当在收到复估结果后5日内向大连市房地产估价师协会申请鉴定。原评估机构应当向大连市房地产估价师协会提供必要的技术资料。

第十六条原评估程序、技术等违反估价规范及房屋拆迁的有关规定，估价结果偏离或可能偏离市场价格的，大连市房地产估价师协会有权指定具有资格的评估单位重新进行评估。重新评估的结果经大连市房地产估价师协会鉴定后作为拆迁补偿标准的依据。

第十七条经大连市房地产估价师协会鉴定，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人负担；经鉴定需重新评估的，重新评估的费用和鉴定费用由原评估机构负担。

第二章估价方法

第十八条住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。

第十九条营业用房的拆迁补偿、宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。

能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当首先采用市场比较法估价。

没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。对难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。

第二十条除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。

第二十一条采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价、可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。

第二十二条委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。

以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

第二十三条采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过24个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构、建筑年代等相同或相近的3个以上可比实例。

对可比实例的个别因素、区域因素、交易情况、交易日期的修正，每项不得超过10％，综合调整不得超过20％。

第二十四条采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产社会客观平均收益水平进行修正。

资本化率的选取可采取安全利率加行业投资风险调整值确定。安全利率宜选取5年期国债利率。住房的风险调整值不超过3％；非住宅的风险调整值不超过5％。

收益年限界定：收益年限＝房屋经济耐用年限－房屋已使用年限20年。

第二十五条各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定：

（一）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架－剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；

（二）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

（三）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

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