一、土地增值税纳税风险有哪些

1．纳税人来源于税收立法层面的纳税风险

2．纳税人来源于税收行政方面的纳税风险

3．来源于纳税人自身的原因

（1）纳税风险来源于纳税人自身的原因最为突出地表现在依法纳税观念的弱化。

①在执行具体法律法规时，纳税人没有完全树立与征税机关的平等地位，因此往往以税务官员个人的意见作为确定税务责任的界限。即使意见相左，也往往采取息事宁人、得过且过的方式放弃正确的权利主张。

尽管国家已经通过立法方式赋予纳税人主张合法权益的外因，但纳税人由于自身的陈旧观念和浅薄的法律意识，不去积极主张自身合法权益，不充分发挥内因的决定性作用，在执行具体法律法规时，纳税人要树立与征税机关的平等地位，积极主张合法权益，也是不行的。

②纳税人往往造成一种错觉：和税务官员处理好私人关系远甚于双方面对面就政策而进行开诚布公的讨论。

在经济生活中，纳税人要想得到税收优惠，必须先请客然后再行文请示，还要多说好话，似乎已成为一种定律。纳税人获得理应给予享受的优惠政策，仿佛一切来源于和税务官员良好的私人关系。其结果是造成税务官员私欲的膨胀与纳税人潜在风险的增加。

许多纳税人的教训告诉我们，税务官员口头的承诺代替不了税法，人情终究不是法律。从税法的法律层面讲：即使税务机关和税务官员给予纳税人某些不应给的优惠政策，由于其具体行政行为属于法律规定的无效行政行为，优惠政策仍有被收回的可能。反之，税务机关应当给予纳税人充分享受的优惠政策，而税务机关或税务官员采取推诿、不作为的方式阻止纳税人获得，纳税人一样可根据《中华人民共和国税收征收管理法》向上一级税务机关积极主张合法权益。

（2）纳税人自身的专业素质（主要反映在对于税法的全面认识与运用）严重滞后于经济的发展。

二、土地增值税税种特点

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

三、土地增值税清算

土地增值税国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。政府的这一动作，最终将会给楼市带来什么样的影响，国内各媒体纷纷发表了自己的看法。

意在遏制不规范行为

香港《经济日报》刊载社论文章写到，国家税务总局发出通知，全国下月一日起，清算房地产开发商的土地增值税，17日内地股市升势闻风逆转向下，大量地产股跌停板，在香港上市的内地地产商股价亦急挫。文章指出，土地增值税的严格执行，势将压缩内地地产商利润，但并不代表中央要打击内地楼市。

文章认为，这次通知仅由国家税务总局发出，与去年中遏抑房地产的国十五条由九个部委联合发出，已可见层次的截然不同。国家税务总局是次重申现有的条例，宣布开展清算，目的应是力压房地产业不规范、游走灰色空间的行为，配合中央要房地产走入健康发展的轨道。土地增值税其实早于93年实施，但由于属地方税，以及让地方能因地制宜，故操作上予地方政府很大弹性，地方在执行上亦确尽用灰色空间，将本来高达3成至6成的税率，大减至只有1％至3％，令增值税本来要打击土地囤积与炒风的功能，几近于无。

文章指出，国家税务总局表明要开展清算，相信就是要收紧各地方政府，在执行土地增值税上的弹性空间、灰色地带，地产商应缴的税必须缴，有囤积居奇的就更要透过征税打击，规范房地产业，缓和社会矛盾。故此，如有关政策得到落实，内地地产商的盈利、暴利，势将大减。

国五条税收细则公布土地增值税预征率加码

北京市地税局、住建委2013年3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2％至8％的幅度预征率，容积率小于1．0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5％预征土地增值税。