如今棚户区改造已是越来越火,于是就有人盯上了即将拆迁的棚户区的房子,要是买到手能就地回迁的话是不是很划算。
不过,购买这种回迁房绝不是件简单的事,因为多数购房者并没领教过其风险所在。买这种房子最大的风险并不在于拆迁过后,新房竣工办产权的后续过程,而恰好是拆迁之前,这其中,有个最为关键的环节叫拆迁冻结。
下文就是一个典型案例。
2000年,赵女士打听到二道区岭东路附近房屋要拆迁,且拆迁后能够原地回迁。赵女士赶紧多方打听想买一套,后来终于看好了吴某的一套产权房。眼见拆迁在即,赵女士便火速地签了购房协议并付了全部房款。可就在赵女士想办理更名的当口,该区域所有住宅全都被下发了拆迁冻结的通知书,所有房屋更名业务一律叫停。既然更名不成,情急之下,赵女士只好让吴某陪同,并单独跟开发商签了拆迁协议,以此也算对吴某有个约束。
事后,该拆迁区域被开发成住宅小区,于是赵女士拿着拆迁协议书找开发商索要房屋调配单。但开发商一句话却让赵女士愣在了当场,房屋调配单早被吴某取走了!
原来,吴某赶在该小区开发公司员工变动之际,向另一负责人谎称自己拆迁协议丢失,并拿出房屋评估单和产权证的注销证明,在骗取开发商的信任后,瞒着赵女士办理了拆迁协议挂失声明,拿到房屋调配单后便没了消息。虽然现在回迁房已竣工多年,但赵女士因为没有房屋调配单一直无法入住。无奈之下,赵女士以吴某涉嫌欺诈到公安机关报了案;并以调查不详,失责为由将小区开发商也告上法庭。
您瞧瞧,这忽略冻结期的后果是多么严重。
那么买这种拆迁房,究竟该如何规避风险呢?对此,记者采访了长春市产权登记发证中心,二道科科长孙女士为购房者支了三招:
1、确认回迁房房屋的身份,详细调查回迁房的具体拆迁期限,具体了解回迁人跟开发商之间的拆迁协议,确认房屋拆迁后可就地回迁;
2、最好在房屋拆迁冻结之前办完全部过户手续,房票子房完成使用权更名,产权房完成产权过户更名;对于产权房而言,如果确认房屋即将冻结,可先签订一个协议,并通过公证交付相应定金,事后等产权证更名过户后再补交剩余房款;对于房票子房,除签订一个协议外,还需要产权单位出具证明,然后携带该证明通过公证交付相应定金,事后等产权证更名过户后再补交剩余房款。
3、及时和开发商签订(重新签订)拆迁协议,保留好房屋评估单和产权(使用权)证注销证明的原件等资料,如遇拆迁冻结产权(使用权)证无法办理更名,需同原房主和开发商三方再行拟订合同,并在合同中约定买卖双方必须同时到场才能领取房屋调配单。
具体的拆迁冻结期限该如何计算
根据城市房屋拆迁管理办法,拆迁冻结期限最长不得超过六个月;需要延长冻结期限的,须经房屋拆迁主管部门批准,延长冻结期限不得超过六个月。
申请拆迁的单位在冻结期限内取得房屋拆迁许可证的,冻结期限自动延长至拆迁期限届满之日;冻结期限届满时申请拆迁的单位未取得房屋拆迁许可证的,拆迁冻结自行解除。
拆迁期限不得超过一年。未在拆迁期限内完成拆迁,需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前,向房屋拆迁主管部门提出申请;房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起十日内给予答复。批准延期拆迁的,延长期限累计不得超过一年。逾期未申请或者经申请未获批准的,房屋拆迁许可证自行失效。
可以看出房屋拆迁许可证在拆迁期限的计算中有着举足轻重的地位,拆迁冻结的期限虽然不尽相同,但原则上受到法律的严格限定。
另外,有些老百姓对被冻结拆迁的房屋存在购买意向,创为拆迁律师不得不提醒大家,在拆迁冻结期限之内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属,也就是说被冻结的房屋是不能进行出售或者更名等行为的。拆迁方的补偿对象是房屋产权证上显示的房主,且国家明令禁止出售被限制房地产权利的房地产,如果老百姓执意要购买,该房屋买卖行为是不受法律保护的,因此购买被冻结拆迁的房屋极有可能会面临拆迁房买卖的骗局,陷入房屋买卖纠纷,承担极大的风险。
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