今年5月1日开始，营改增全面推开，首次涉及自然人缴纳增值税，其中，二手房交易方面表现突出。改革开展半月有余，二手房交易营改增进展如何?税负降了多少?缴纳流程发生哪些变化?

营改增究竟该哪里?

济南市二手房交易大厅依然人头涌动，但是大部分前来办理业务的人都弄不清楚营业税和增值税的区别。

计税方式的不同决定于增值税的价外税特性。营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价;而增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。

不同的计税方式，导致房产买受人缴纳增值税时，税负较此前营业税时代下降了。例如，在济南房产大厅一户一位购买历下区二手房的业主说，100万元的房产单营业税要交5万元，而增值税要交47619元，节省2381元。

缴纳税费只增不减

营改增在二手房交易方面，完全做到税负只减不增。此前营业税时代享受的税收政策，也都转移到增值税方面。如，满2年二手房交易，此前免征营业税，如今免征增值税。

而营改增政策后，对于二手房交易来说，涉及的税种基本为三块：增值税、契税和个税。随着增值税减负，其他两项税种也实现减负。再以上述那套100万元的房屋为例，只要面积在90-144平方米范围内，按照1.5%的契税标准进行计算。营改增之前，契税为1.5万元;但如果按照目前新的政策，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。

现实中，个税征收按照房价1%计算。由于营改增后，房价要扣除交易总价的价外税部分，所以个税税负也有所下降。实际上，二手房营改增后，最大的减负受益人是买方。在通常的二手房交易中，增值税、契税、个税的承担者普遍为房屋买方。尽管法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但市场行为发生的税负转嫁，现实中很难杜绝。

营改增后不但带来二手房增值税税负降低的直接效应，同时还带来地税税负降低的间接效应。事实上，无论从前期测算还是从目前实际办理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

市国税局、市地税局联合发布的数据现实，5月1日—10日,济南市个人销售应税住房184套，缴纳增值税税款649.21万元，比5月1日前缴纳营业税税款减少32.46万元。仅营业税改征增值税一项政策减负，每个购房者平均少缴税款达1764.13元。营改增十天，济南市个人销售免征增值税住房1302套，免征税款3920.46万元。

办税流程地点一切照旧

个人买卖二手房缴税手续、办税地点，以及提交材料、办理流程等都没有变化，买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。位于济南房产交易大厅的住房交易办税服务厅，继续承担二手房交易涉税业务办理。市地税局驻交易大厅工作人员负责代征二手房交易增值税。办理流程和以往并没有什么不同，只要资料齐全并缴纳了相应税款，地税部门工作人员就可以开出发票。