龙岗贾先生来电咨询：我公司是建筑工程公司，2005年自建一栋宿舍楼，其实际工程支出1000万元，建成后全部销售给本单位职工，取得销售收入1800万元，应如何计缴营业税？

地税局：自建建筑物只有在出售时，才需缴纳其自建行为的营业税，自建建筑物自用时，不需缴纳营业税。对销售自建建筑物的，其营业额按建筑业税目依3％的税率缴纳营业税，计税营业额按下列方法确定：

组成计税营业额＝建筑安装成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

上述公式中的成本利润率为10％。

同时，销售自建建筑物向对方收取的全部价款和价外费用按销售不动产税目依5％的税率缴纳营业税。

纳税人销售自建建筑物营业税纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入或者取得索取营业收入款项凭证的当天。

因此，你公司自建自售宿舍楼按规定需缴纳两道营业税，其自建行为按建筑业税目缴纳营业税；销售环节按销售不动产税目缴纳营业税。计算如下：

（1）自建行为：

组成计税营业额＝1000×（1＋10％）÷（1－3％）＝1134.02（万元）营业税额＝1134.02×3％＝34.02（万元）

（2）销售环节：

营业税额＝1800×5％＝90（万元）该公司应缴纳的营业税额为124.02万元（34.02＋90）。