(一)等额本金和等额本息的区别:
1、不论公积金还是商业贷款,等额本金与等额本息还款的差异都是:等额本金还款,每期还款额不一样,其中各期本金相等,利息不想等,一期大,后一期小,总利息比等额本息还款的要少一些,因为前期归还了较多的本金。
2、每期还款额=本金总额/期数+上期本金余额、年利率/12、本期本金余额=上期本金余额-本金总额/期数或,本期本金余额=本金总额-本金总额/期数、期次、等额本息还款,每期还款本息合计额相等,而其的本金、利息各期都不同、前期还款额中本金较少,利息较大。
3、等额本金还款初期还款额较大,对于收入不高的人,刚刚买房又要月供比较大的金额会增大贷款初期的还款压力、此外,公积金贷款比银行5年期定期存款的利率还要低,没必要选择等额本金还款,也不必要提前还款,期限也是越长越好、因为用来还款的资金就是存入银行的5年期定期存款也能抵消贷款利息,还略有剩余。
(二)等额本金和等额本息的提前还款:
1、两种还款方式哪个划算取决于还款人个人情况,可自己选择跟银行协商。等额本息还款时间长,还款金额固定,更适合收入稳定,擅长精通理财的群体,等额本金还贷金额越来越少,更适合生活负担越来越重(支出越来越多)或收入会逐渐减少(临近退休)的群体。
2、等额本息占用银行贷款数量更多、占用时间更长,方便贷款人合理生活和理财,可以更好的“以钱养钱”。等额本金减少和缩短占用银行的钱,支付利息总和较少。
3、提前还贷需要注意:如果使用的是等额本息还款法,且已进入还款中期(贷款20年,已经还款10年左右),所偿还的更多是本金,能够节省的利息有限,提前还款意义不大。
4、如果使用的是等额本金还款法,则要分两种情况看:处在还款初期(3年内)的话,提前还贷是比较划算的,因为月供中利息多于本金;若还款期已过1/4,此后在月供的本金和利息构成中,本金开始多于利息,也不适合提前还款。
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