问：我有一套底层的商品住宅，最近打算破墙开个便利店。小区的物业公司说不行，我能够改变房屋的使用性质吗？改变之后物业管理费又怎么来收取呢？

答：根据上海市的有关规定，业主改变住宅使用性质是可以的，但前提是应当向所在区、县房地管理部门申请，经审批同意后才可以。一般来说，公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求以及从事市政府鼓励类行业的，可以申请改变住宅使用性质，但须同时符合下列条件：（一）沿街底层住宅；（二）符合城市规划要求；（三）符合房屋使用安全要求；（四）不造成居住使用困难；（五）不影响相邻房屋使用；（六）不影响文物和优秀近代建筑保护；（七）相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐饮和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；（八）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。

商品住宅改变为非居用途的物业管理服务收费标准，在前期物业管理期间，按照每月居住物业管理服务收费标准增加一倍收取；已成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会和物业管理企业与把住宅改为非居住使用的房屋业主或使用人协商确定，协商不成的，按照每月居住物业管理服务收费标准增加一倍收取。对不符合改变住宅使用性质条件而已经擅自改变住宅使用性质的，其整改前的物业管理服务收费，按上述规定执行。