未经出租人同意,承租人不能擅自对房子进行改建装修。经出租人同意,承租人可以对租赁房屋进行装修和改善;未经出租人同意,出租人有权要求恢复原状或者赔偿损失。出租人同意装修但无特别约定的,租赁房屋装修费由承租人承担;租赁房屋主体结构、附属设施装修的,租赁房屋装修费由出租人承担。
一、房租转租有什么法律风险?
房屋转租的风险:
(1)房屋出租人可以解除房屋租赁合同。房屋转租,是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的,必须得到原出租人的同意,出租人不知情或不同意的,有权解除房屋租赁合同。
(2)出租人不同意转租的,次承租人只能立即归还占用的房屋。房屋转租合同一旦被确认无效以后,次承租人应该归还占用的房屋,至于向承租人交付的押金、租金等;
只能向承租人索要,而不能要求出租人归还,一旦承租人人去楼空、杳无音讯,恐怕已经支付的租金和转让费要落空了。
(3)次承租人对商铺或店面的装修应当拆除,而不能折价归还出租方或者所有人。在商铺租赁中,租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造;
如果转租是获得出租人同意的,而且获得其装修或改造的同意意见的,在房屋租赁合同终止或解除时候,双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有;
租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款,但在非法转租中,次承租人的这些权利都不再具备,一旦出租人不同意转租,次承租人必须将装修拆除并且回复房屋原貌,由此产生的损失只能自己承担。
二、租赁合同未约定添加物如何处理?
租赁合同未约定添加物如何处理的,按以下情形处理:(1)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。(2)承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,对已形成附合的装饰装修物的处理按当事人的约定处理。(3)承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理无约定的,因出租人违约导致合同解除,承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;因承租人违约导致合同解除,出租人同意利用剩余租赁期内装饰装修的,应在利用价值范围内予以适当补偿;因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。
三、承租人未经同意改变用途转租出租人怎么办
承租人未经出租人同意改变房屋用途且将房屋转租的处理方法:
1、承租人未经同意改变用途转租出租人应终止租赁合同;
2、承租人应当按照合同约定的方式和用途使用租赁房屋,不得擅自改变房屋结构和室内设施,承租人有损害出租人房屋设施的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任;
3、未经出租人书面同意,承租人不得转租房屋,承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以终止租赁合同,收回房屋,并要求承租人赔偿损失。
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