如果不是楼下人为造成的渗漏水，都是楼上责任，楼上有责任维修到不再漏水到楼下及赔偿楼下相应的损失。经双方协调不合时，可以到到法院提起民事损害赔偿诉讼由法院鉴定受损程度并予以判定。

一、二楼反水物业该怎么做

这个分情况如果是因为你自己家的下水管路堵塞，反水后造成楼下损失，那么这个责任应当有你来承担；如果是属于那种从一楼开始，下水管道就已经堵塞，但是在你不知道的情况下，因为你家的下水管路反水造成楼下损失，那么这个损失应当由你、一楼和物业共同协商解决（这里有一个对你有利的条件是，如何证明从你家下水道口溢出的污水是你排入的？如果无法证明，那么你没有责任，一楼可以追究从你开始到楼上所有住户，但是不能单独追究你个人），如果之前物业已经知道管道堵塞情况而没有解决，那么责任由物业承担。还有一种情况，如果你住的是就是二层楼，而且你的下水管道是与一楼单独独立的，那么尽管堵塞不是由于你故意造成的，但是责任仍旧由你承担，无论你是否提前与物业沟通过维修事宜。

二、商品房卫生间漏水该谁负责

如果是在保修期内的，由开发商负责，如果是由于户主自身原因导致漏水，由户主自己负责维修，如果是由于楼上导致渗水到楼下，由楼上户主负责损失赔偿。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

三、空调外机放楼下飘窗合不合法

从建筑物区分所有权来说，楼下房屋的飘窗顶板至楼上房屋的楼层分界线的空间应当属于楼下的专有部分，楼下房屋业主对之享有专有使用权。因此是不合法的，应该征得楼下业主的同意。如果给楼下用户的权益造成了侵害，是需要承担侵权责任的。