物业管理市场竞争正在全国渐成气候，个别地区呈白热化。市场竞争是物业管理发展方向和动力，但在现阶段需要法律规范与政府引导推动，以使沿正确方向前进。市场选择的主要方式是通过招标聘请物业管理公司。我们面临以下问题：

1、谁来招标？

一是开发建设单位在规定管理期限内通过招标选择物业管理公司承担管理服务或顾问工作，为目前市场竞争的主要方式，主要存在问题是招投标程序不规范，招标者行为随意性大，不愿承担空置物业管理费，压价招标，物业规范小或遗留问题多等。

二是业主委员会（代替业主大会）招标。主要存在前期遗留问题多，压价甚至低子成本招标，公共物业服务费低、随意性大，程序不公开，与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。

三是政府招标。以政府物业或政府协调组织为主，主要是为推动引导本地市场，或解决有关历史遗留问题，对市场及企业有较大吸引力和示范效应，社会效益好，后遗症小，存在问题是运作成本较高，周期过长，物业数量少。

2、如何招标？

一般情况下分为公开招标（投标人数不限、条件固定。程序公开、平等竞争），邀请招标（投标人数有限、条件固定、程序公开、平等竞争），议标（投标人数有限、条件议定、程序内定。适者中标）。

当前存在的主要问题是：全国及各地缺乏招投标规则、招投标者，市场化程度不足，经济效益稍弱等。

3、何为无效招投标？

（1）开发建设单位或业主委员会越权招标，且多数业主后来追（默）认；

（2）招标者不按法定（或事先约定）程序招标；

（3）招投标双方弄虚作假或恶意串通；

（4）恶意招投标（指不具备招投标能力。条件或诚意）；

（5）招标者低于成本招标，或投标者低于成本投标。