在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第二季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80%，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24.5美，几乎是普通高档公寓的两倍。根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

兼具酒店与公寓之长

有关人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50%以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5%。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

未来竞争靠物业

酒店式服务公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在市场上快速发展，市场上自称是酒店式服务公寓的项目不少，但据欧思诺集团主席王南森说，在北京真正能称得上是酒店式服务公寓的不过20家。他认为一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至项目能否最后成功，还要看以下六个方面：一看位置，是否具备可持续发展潜力;二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求;三看管理。既有奉献精神，又有品牌效益;四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有;五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础;六看整体经济的发展态势。

戴德梁行住宅部经理任亚东认为，前几项条件在目前大多数酒店式公寓项目中都有体现。拿鼎极来说，长安街沿线土地供应的稀缺限制了高档物业的增长，在国际俱乐部和丽园之间，走中档路线的鼎极正好填补了区域市场的空白。但让一个有基础的项目发挥其最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平，这也是他们竞标鼎极独家代理权的重要原因。第一太平住宅部经理司马杰也表示，在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。除国贸物业外，以国际知名酒店管理品牌欧思诺为代表的其他国际性知名物业管理集团也对京城的高档住宅情有独钟。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。