建筑物区分所有纠纷与相邻纠纷的界定

建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权(《民法草案建议稿》)建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及其他建筑物区分所有权人的共同利益;共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。按建筑物区分所有权理论，对共有部分，除另有约定以外，任何一方不得独占、多占。每个区分所有人都有义务维护公用部位的现状，依其本来用途合理、正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，并合理分担公用部分的正常费用。

建筑物区分所有权与相邻权不同，是一项独立的物权类型，《民法草案建议稿》已经对此进一步明确，而相邻权不是一项独产的民事权利，更不是一项独立的物权类型，属于对所有权本身的限制或扩张。二者在性质上还是有一定区别的。但是，由于我国现行法律尚没有建筑物区分所有的概念，最高法院《民事案件案由规定(试行)》中也无此案由，因此，实践中很多建筑物区分所有权案件，例如，不当使用专有部分而妨害邻人对其专有部分的使用纠纷;不允许邻人使用自己的专有部分进行维护修缮而产生的纠纷以及各区分所有人因使用和维护共有部分而发生的纠纷，很多以不动产相邻权为诉因提起诉讼。事实上，建筑物区分所有权的很多原理已体现在了相邻权的法律法规中。《城市异产毗连房屋管理规定》都体现了相邻各方应合理行使权利的要求。如果当事人选择不动产相邻权为诉因，要求排除妨碍，根据诉因可选择性原则，法院可以作为相邻权案件(以相邻权为案由)进行审理。如果当事人选择建筑物区分所有权为诉因，法院也可以建筑物区分所有权纠纷为案由。