一、房地产商的宣传册属于要约邀请吗

商品房广告并非构成有效的邀约，而是属于一种要约邀请的范畴。要约邀请，也被称之为“要约引诱”，是当事人在筹备订立合同过程中所发出的意向表达，其本质在于邀请他人向自身提出要约。需要注意的是，要约邀请仅仅是引诱他人做出要约的行为，并不会因为相对方的回应和承诺就直接促成合同的成立。

《民法典》第四百七十三条要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的符合要约条件的，构成要约。

二、房地产商售卖车位使用权是否合法

在建筑物所处区域之内，规划用于停靠车辆的停车位以及车库之所有权问题，通常会交由相关当事人以出卖、附加赠送或者租赁等多种方式进行商定处理。据此，在建筑物所处区域内部规划设计用于停放机动车的停车位和车库，其买卖行为原则上并无法律障碍。

然而，关键在于买卖双方在合同中针对相应停车位应当如何进行约定。

《民法典》第二百七十六条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

商品房广告并非构成一项有效的要约，其性质为要约邀请，也可称之为“要约诱导”，该行为乃属于当事人表露其订立合同之意愿的表现方式，旨在通过此方式，引导他人向其发出要约要约邀请仅仅是为了吸引对方主动提出要约，并不会因为对方对其作出回应或承诺而直接导致合同的成立