先满足业主的需要。所以小区太多外来车辆占用业主共有车位，是违法的，需要改正。

一、地面停车位的产权怎么确定

确定地面停车位产权归属的办法：一般由购买该车位的业主所有，但当事人可通过出售、附赠或者出租等方式来变更。如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，或者在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主的，则属于业主共有。

二、车位新规定是什么

2021年车位新规定：规划用于停放汽车的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

车位分为：1、产权车位

开发商拥有产权的地下车位，可用于出售、出租或赠送，产权年限为70年。

2、公摊车位

（1）根据规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

（2）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，小区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（3）又或者开发商在计算公摊面积时已把地下车库建筑面积计算在内，此部分车位属于业主所有，无需再掏钱买车位。

（4）再者是把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内，此时买房时已经包含了车位的费用，也属于业主所有，开发商无权出售。

（5）在满足小区业主停车位需求情况下，经过业主大会同意可以出售此部分车位，所产生的收益归小区业主和修建者共有。

3、人防车位

国家人防工程内建设的车位属于人防车位，按照规定中“谁投资，谁受益”原则，在不影响人防功能和满足业主车位需求的情况下，投资建设方享有人防车位的使用权，使用年限不超过20年，可用于出租获取收益，国家战时无条件征用。

三、物业代房地产收取停车费要纳税吗

物业代房地产收取停车费是需要纳税。物业是否有权收取小区停车费这需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。根据我国相关法律的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。