1、先设定抵押权再设定租赁权

在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响。

如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。

2、先设定租赁权再设定抵押权

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。原租赁合同对抵押房地产新的受让人依然是有约束力的。

在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。

一、买卖不破租赁抗辩权使用的情形有哪些

1.租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。

2.先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

3.被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。

4.租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般不适用“买卖不破租赁”原则。

二、买卖不破租赁的例外情形有哪些

（一）动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

（二）在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

（三）在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。