1、先设定抵押权再设定租赁权

在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响。

如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。

2、先设定租赁权再设定抵押权

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。原租赁合同对抵押房地产新的受让人依然是有约束力的。

在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。

一、物权优先于债权的例外

（一）买卖不破租赁之情形。

即承租人的租赁权先于后设定的物权，换言之，承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。

“买卖不破租赁”就是物权优先于债权的例外。房屋的租赁关系属于债权关系（合同之债），房屋的买卖属于所有权的转移，书屋物权关系。但是法律规定，在租赁期间，原所有权人将房屋出卖给他人（承租人放弃优先购买权）时，原租赁合同继续有效，这就是“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”仅限于房屋。

（二）基于公益或社会政策的理由，法律规定某些物权不得有优先秩序，或者发生在后的某些物权有优先于发生在前的某些物权的效力。

前者如土地增值税之征收，就土地之自然涨价部分，优先于一切债权及抵押权，因之

，增值税之征收，即优先于设定在先之抵押权。后者如海商法上的优先权有先于船舶抵押权的效力。我国海商法第25条第1款规定：船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。

海商法还规定了因海难救助的救助款项的给付请求具有的船舶优先权，如果后于因船长、船员和在船上工作的其他在编人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求；船舶营运过程中发生的人身伤亡的赔偿请求及船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求具有的船舶优先权而发生的，则应当先于上述款项受偿（海商法第23条第1款）。因海难救助的救助款项的给付请求中有两个以上海事请求的，后发生的先受偿（海商法第23条第2款）。

二、担保物权优先受偿的限制情形

担保物权人依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外，即在法定情形下，担保物权人优先受偿受到限制，具体如下：

1、在担保物设定人欠税时，国家的税收优先于担保物权受偿。《税收征收管理法》第45条规定“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。立法之意在于防止欠税人以担保为名恶意转移资产，同时也为担保物权人作为担保物核实事项之一。

2、特定情形下未清偿职工债权优先于担保物权。2006年8月27日《企业破产法》公布前形成的未清偿职工债权，在按照正常清偿顺序无法实现时，则以担保物受偿。

3、特定情形下承租人的优先购买权优于担保物权。《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”。

在同一财产先出租后抵押的情形中，依据“买卖不破租赁”原则，承租人的租赁权不受抵押权的影响。原因其一，承租人的优先购买权具有其独立的功能和保护目的，在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会；原因其二，抵押权等担保物权优先的内容在于抵押物的价值，而非获得抵押物的所有权，承租人的优先购买权则以取得所有权为优先内容。

4、建筑工程承包人的工程价款受偿权优先于抵押权。为了制约发包人拖欠承包人工程款的行为，保障建筑工人等弱势群体的合法权益，《民法典》规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也明确，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。