一、房屋面积包括哪些？商品房的面积有以下五个部分：1辅助面积。是指住宅建筑各层中不直接供住房生活的室内空间净面积，包括过道厨房卫生间厕所等。2居住面积。是指住宅建筑面积就是要除去墙柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。3使用面积。是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用，采用使用面积的计算，可以比较直观地反映住宅的使用状况，也能比较全面地反映住宅所有权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。4建筑面积。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。如果计算多高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。5住宅的公用积。是指住宅楼内为住房方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊楼梯电梯间水箱间楼层等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。

二、约定面积与实测面积不符怎么办？一般而言，现房销售的商品房面积误差的问题比较少，也比较容易处理。目前，问题较多的是期房建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差的情况，如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益。因此，从公平合理的角度出发，购房者可根据具体情况，在合同申明确约定如下解决办法：

（l）在一个较小的误差范围内（如正负1％以内），视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算；

（2）在一个合理的，买方能接受的范围内（如正负3％以内），买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补；

（3）超过以上合理范围的误差（如正负误差超过3％），视为卖方违约，买方有权解除合同，并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。