不动产证2个面积是指专有分摊和公共分摊。专用分摊土地面积等于建筑基底所占土地面积除以建筑总面积乘以每套房屋建筑面积。除开这个专有分摊土地面积后，小区公共区域（绿化、道路等）的土地使用权分摊给整个小区的，就叫公共分摊。

一、不可分摊的公共建筑面积应包括哪些

不可分摊的公共建筑面积应包括如下：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房作为人防工程地下室，具有独立使用功能；

2、自营、自用的房屋；

3、为多栋房屋服务的警卫室，管理用房；

4、楼梯已计算建筑面积的，无论是否使用，下方空间不再计算建筑面积；

5、临街建筑，选廊底层作为公共道路街巷通行。无论是否有柱，是否有维护结构，都不计算建筑面积；

6、二层及以上建筑面积按照《房地产测量规范》中多层建筑面积计算的有关规定执行；

7、阳台、挑廊、檐廊等与室内不相通的建筑，不计算建筑面积。

二、购买车位后旁边空地属于谁

第一种情况，如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。第二种情况，如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。此外第三种情况是，部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。

三、楼顶广告牌收益归谁

楼顶广告牌收益归小区全体业主与开发商按约定比例所有，业主在购买房屋时，在其购房价款中已包括公共建筑的分摊价款，那么购房人应是公共建筑的产权共有人，开发商在楼顶上搭建广告牌，开发商或者物管就需要征求全体同意后才可以进行。经营所得利益，应与全体业主按约定的比例分成。