目前卖方已和开发商签了合同，未取得房产证，但办理了银行按揭，现在，他要转让，他要求一次付清所有款项，我如何与之签定协议，才能确保他在拿到房产证后顺利地过户到我名下。你可以选择两种方案，一是由原购房者与开发商终止购房合同，到房管部门注销预售合同备案登记，并且原购房者还需到银行办理终止贷款合同手续，注销抵押登记。在上述手续办清后，你可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同登记备案。

另一方案是，可由原购房者与你签订合同权益转让书，将其与开发商签订的购房合同项下的权利与义务转让给你。需要注意的是，如果原购房者房款已经付清，则此种转让只需书面通知开发商即可，如房款未付清，则此转让需经开发商同意方可。你与原购房者所签订的合同权益转让协议经双方签字盖章后，还需送交房产管理部门登记备案，同时如果原购房者办理了商品房抵押贷款手续，则还需到相关银行办理转按揭手续。