案件介绍：2010年11月11日，原告张某与被告重庆XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定张某购买第一套，XX公司拥有的XX国际大酒店二、三楼房屋，价值3000万元，于2010年11月12日交付。如果超过6个月仍未交房，上述合同将自动终止，卖方将每月向买方支付114万元违约金，直至退还全部房款。张某支付约3000万元后，XX公司未交房，按月支付违约金。2011年8月16日，双方再次签订协议：2011年9月11日出卖人未交付房屋或未退还全部购房款的，除支付违约金外，出卖人应在2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。公司未按约定履行义务。2011年12月，张某上诉至法院，要求该公司交付房屋并申请房产证。某公司诉称：双方签订的房屋买卖合同的真正含义不是购房，而是为贷款提供担保，并请求驳回原告的诉讼请求。张某承认，2010年11月至2011年10月，公司共支付违约金1248万元。2012年9月和10月，XX公司通过银行向张某转账3500万元。法院判决该合同为借款担保关系。重庆市第五中级人民法院经审理认为，虽然双方正式签订了商品房买卖合同，但该房屋在合同签订前已于2010年10月29日正式作为酒店开业。张先生购买的房子一楼是独立的临街、酒店大厅、精品店和大堂酒吧，二楼是酒店中餐厅和西餐厅，三楼是酒店宴会厅和会议室。张先生将酒店经营所需的重要功能区房屋分割出售是违反常理的。另外，该房屋为现房，出卖人已具备交付条件，但合同约定的交付期限届满后，双方均无交房意向。相反，出卖人自合同签订当月起向买受人支付逾期交房违约金，并规定出卖人负责人及关联公司应当为履行合同提供担保。这一系列行为明显不符合房屋买卖的要求，结果认定双方合同名称为房屋买卖，实际为贷款担保，判决驳回了张某的诉讼请求。律师表示：要区分是房屋买卖还是贷款担保，需要从房屋买卖合同的特点来判断。目前，在民间借贷纠纷中，利用房屋买卖合同担保贷款的现象越来越普遍。在这种法律关系中，为了保证债权的实现，实际贷款人利用借款人急需用钱的机会，与借款人签订房屋买卖合同。借款人未按期归还贷款本息时，贷款人将要求“出卖人”履行房屋交付义务，并协助办理产权过户手续。为了区分是房屋买卖还是贷款担保，需要从房屋买卖合同的特点来判断。首先要看合同标的物是否违背常识。涉案房屋曾被用作酒店经营，但将一楼的酒店大厅和大堂、二楼的中餐厅和西餐厅、三楼的宴会厅和会议室分别出售，是违反常理的。其次，它取决于合同权利和义务是否平等。三是从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋为既有房屋，出卖人已具备交付条件。但双方在签订合同后两年内均未要求交房。相反，出卖人从合同签订当月起按月固定向买受人支付巨额违约金，这也违背了房屋买卖的正常交易习惯。因此，根据上述特点，法院认定双方不是真实的房屋买卖关系，而是贷款担保关系。实际上，确定合同的性质并不是那么简单。分析一个合同，首先要从它的特点入手，因为不同性质的合同之间，总会有一些我们自己的特点点，但如果我们不那么仔细，这些特点点可能就找不到了，所以我们应该仔细分析，综合考虑。如果您有任何其他问题，也可以在线咨询我们的律师。