案件介绍:2010年11月11日,原告张某与被告重庆XX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》,约定张某购买第一套,XX公司拥有的XX国际大酒店二、三楼房屋,价值3000万元,于2010年11月12日交付。如果超过6个月仍未交房,上述合同将自动终止,卖方将每月向买方支付114万元违约金,直至退还全部房款。张某支付约3000万元后,XX公司未交房,按月支付违约金。2011年8月16日,双方再次签订协议:2011年9月11日出卖人未交付房屋或未退还全部购房款的,除支付违约金外,出卖人应在2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。公司未按约定履行义务。2011年12月,张某上诉至法院,要求该公司交付房屋并申请房产证。某公司诉称:双方签订的房屋买卖合同的真正含义不是购房,而是为贷款提供担保,并请求驳回原告的诉讼请求。张某承认,2010年11月至2011年10月,公司共支付违约金1248万元。2012年9月和10月,XX公司通过银行向张某转账3500万元。法院判决该合同为借款担保关系。重庆市第五中级人民法院经审理认为,虽然双方正式签订了商品房买卖合同,但该房屋在合同签订前已于2010年10月29日正式作为酒店开业。张先生购买的房子一楼是独立的临街、酒店大厅、精品店和大堂酒吧,二楼是酒店中餐厅和西餐厅,三楼是酒店宴会厅和会议室。张先生将酒店经营所需的重要功能区房屋分割出售是违反常理的。另外,该房屋为现房,出卖人已具备交付条件,但合同约定的交付期限届满后,双方均无交房意向。相反,出卖人自合同签订当月起向买受人支付逾期交房违约金,并规定出卖人负责人及关联公司应当为履行合同提供担保。这一系列行为明显不符合房屋买卖的要求,结果认定双方合同名称为房屋买卖,实际为贷款担保,判决驳回了张某的诉讼请求。律师表示:要区分是房屋买卖还是贷款担保,需要从房屋买卖合同的特点来判断。目前,在民间借贷纠纷中,利用房屋买卖合同担保贷款的现象越来越普遍。在这种法律关系中,为了保证债权的实现,实际贷款人利用借款人急需用钱的机会,与借款人签订房屋买卖合同。借款人未按期归还贷款本息时,贷款人将要求“出卖人”履行房屋交付义务,并协助办理产权过户手续。为了区分是房屋买卖还是贷款担保,需要从房屋买卖合同的特点来判断。首先要看合同标的物是否违背常识。涉案房屋曾被用作酒店经营,但将一楼的酒店大厅和大堂、二楼的中餐厅和西餐厅、三楼的宴会厅和会议室分别出售,是违反常理的。其次,它取决于合同权利和义务是否平等。三是从履行方式上看,房屋买卖合同约定的房屋为既有房屋,出卖人已具备交付条件。但双方在签订合同后两年内均未要求交房。相反,出卖人从合同签订当月起按月固定向买受人支付巨额违约金,这也违背了房屋买卖的正常交易习惯。因此,根据上述特点,法院认定双方不是真实的房屋买卖关系,而是贷款担保关系。实际上,确定合同的性质并不是那么简单。分析一个合同,首先要从它的特点入手,因为不同性质的合同之间,总会有一些我们自己的特点点,但如果我们不那么仔细,这些特点点可能就找不到了,所以我们应该仔细分析,综合考虑。如果您有任何其他问题,也可以在线咨询我们的律师。
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