买房之后发现房子已经处于被抵押状态的，买受人可以和出卖人协商要求返还购房款退房。如果出卖人不愿意退还购房款的，买受人可以向法院起诉要求退还购房款及其他损失，同时可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因为我国法律明确的规定了：如果卖房人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，业主在买房的时候不知道自己购买的房子有抵押的情况，就可以要求退房且索要一定的利息和赔偿损失。如果开发商把你的房子抵押给了银行，未能如期解压还款的，一旦开发商出现资金问题的时候，你的房子就很有可能被银行收走。所以，当我们发现购买的房子未过户就被抵押时，一定要及时主张自己的权利。

一、房屋未过户被抵押伸张权利的条件

在出卖人系开发商外的一般出卖人时，符合以下四个条件，可以对抗法院强制执行，从而阻却银行抵押权的实现：

（1）在房产抵押之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在房产抵押之前已合法占有该不动产；

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

在出卖人是房地产开发企业时，符合以下三个条件，可排除法院强制执行，从而阻却银行抵押权的实现：

（1）在案涉房产抵押前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

二、房屋未过户被抵押的权利救济

无论房子抵押贷款是发生在签订房屋买卖合同之前还是签订房屋买卖合同之后，当事人均有权解除合同，要求对方返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求对方承担不超过已付购房款一倍的赔偿。