1、对于已签订认购合同但未签订商品房买卖合同并打算终止认购合同的购房者来说，主要问题是定金能否收回。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因一方原因未订立商品房买卖合同的，依照定金法的规定办理；因不可归责于双方的原因未订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。“因此，买受人可以以房贷政策变化导致买受人履行支付义务受阻，即不能归咎于双方原因为由，主张解除认购合同，要求出卖人返还定金。

2。已签订商品房买卖合同的购房者，如果要退房，主要问题是是否需要承担逾期付款的违约责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条：“买受人因不可归责于买受人的原因不能取得贷款，买受人解除合同的，出卖人不能追究买受人的违约责任，“二是购房时，贷款能不能不还房子？

如果购房时政策发生变化，使原计划的按揭贷款无法获得，此时，如果购房人想退房，买卖双方可以通过协议、判决或仲裁等方式解除合同、解除合同或宣告合同无效。此时，应按照以下程序进行退房：

1。买方发出退房通知。如果购房者要求退房，他可以通过挂号信、传真或电话退房。

2。开发商应退还买受人已支付的全部房款，并负责办理买受人与贷款银行解除或终止合同的全部手续。