住宅限购之下,不少人转而去投资商业地产,面积小、总价低的商业公寓因此大行其道。很多购房者对于商业公寓投资的设想都为出租或转售。不过,买了公寓当“收租公”也并非一劳永逸,购买公寓之前就要做好的功课也有很多。
选择商业公寓的几个关键因素:
一、小户型更受青睐
出租市场的规律是:年轻客户多于年长客户,租金低客户多于租金高客户。因此公寓的小户型在出租市场上也比较受欢迎。
因此选择投资用的商业公寓最好是小户型。原因一方面是总价低,另一方面是容易出租。
作为转售,商业地产有一点比普通住宅好的地方,就是层高可以做的比较高,一层变两层,楼下客厅,楼上卧室,有够小资。建筑面积不变,使用面积增加。选择这种户型正是选择二手房作为过渡期的购房者所需要的。
二、地段和重要
除了户型之外,公寓还应该注意地段:如果是个人自住当然可以完全从个人角度出发,爱*静可以选择远郊一些,但是如果准备出租转售就要考虑大多数人喜好。好出租的地段比不好出租的地段受欢迎。地铁口,商业旺地等都是不错选择。年轻人生活繁忙,附近有无完整的商业配套,比如餐饮等需求,对他们都很重要。而郊区大盘就不适合了。至于车位,年轻的人有车不多,车位又会将租金拉高,个人觉得则不一定是必须的考虑因素。
三、了解房租渠道
有网友表示购买了商业公寓,但是却租售不出去。通过了解,该区域周边大小酒店林立,本身已有较便宜的长租房,商业公寓放租生意不多,故此成为中介的空白点。因此作为投资者起码要到周边看看是否有中介公司,了解一下租售行情。
此外,商业地产的形式比较多,酒店,写字楼,商铺,公寓都属于商业房产。但是写字楼看大小,看配套,看同租其它商业的性质,商铺更看地段及经营。相对而言,公寓的投资策略比较轻松。
不限购商业公寓小常识
1、土地使用年限短
商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2、高税费
根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收
3、房贷利率高
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,不能申请利率较低的公积金房贷。
4、管理费水电费更贵
公寓要用商用水电,粗略地讲,商用水电大概是民用水电的一倍。此外,部分公寓是不能通煤气管道,不能使用明火的。
5.不能入户无学位
购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心,紧靠名校,但因不能落户也无法入读学校。
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